Что нужно знать о КРТ правообладателям объектов недвижимого имущества?

Освоение территорий в рамках реализации комплексного развития территорий (КРТ) может оказать существенное влияние на имущественный статус объектов недвижимости. КРТ – это один из механизмов осуществления генеральных государственных задач. В комплексном значении регуляторы проводят поступательную работу по упорядочиванию земельных ресурсов и территорий на новом технологическом уровне. С внедрением различных эффективных госпрограмм оборот недвижимого имущества приобретает ясность и масштабный контроль.

К 2030 г. Правительство планирует обеспечить целостность сведений в ЕГРН и вовлечет в хозяйственный оборот неиспользуемые земли и территории. По сути, эти показатели в том числе являются свидетельством периода глобальных трансформаций на рынке земли и недвижимости последних лет.

Эту тенденцию подтверждают пакеты принятых НПА. Параллельным ее отражением стала также программа комплексного развития территорий, инструменты которой уже предусмотрены действующим законодательством. В связи с этим уточним, что основополагающего нужно знать о КРТ.

Комплексное развитие территорий

КРТ – это программа по планированию территорий, направленная на создание благоприятных условий проживания граждан в городах, посёлках и населённых пунктах. Она предполагает строительство жилья, благоустройство территорий, развитие транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, экологических зон, привлечение новых инвестиций (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

Основное значение КРТ состоит в преобразовании территорий для улучшения качества жизни и стимулирования экономического роста.

Реализация КРТ — одно из первостепенных направлений государственной градостроительной политики, закрепленных в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 г. с прогнозом до 2035 г. (распоряжение Правительства от 31.10.2022 № 3268-р), которое подразумевает массовое «обновление» территорий , ввод в эксплуатацию необходимого количества квадратных метров жилых объектов, улучшение качества жизни граждан.

Программа КРТ призвана решать следующие задачи:

• обновлять старые и заброшенные территории. Согласно КРТ перестраиваются участки с устаревшими или аварийными зданиями, со строительством на их месте жилых комплексов, бизнес-центров или зон отдыха;
• создавать комфортную городскую среду – способствовать строительству дорог, школ, детских садов и парков;
• обеспечивать экономическое развитие – привлекать инвестиции для строительства объектов, создавать новые рабочие места, увеличивать налоговые поступления в бюджет;
• развивать региональные программы: повышать их туристическую привлекательность, транспортную доступность, совершенствовать архитектурный и стилистический облик городов.

Регулирование КРТ предусмотрено в соответствии с положениями ГрК РФ во взаимосвязи с гражданским, жилищным, земельным законодательством, законодательством об охране объектов культурного наследия, законодательством в области охраны окружающей среды.

Виды КРТ:

Градостроительный кодекс предполагает несколько видов КРТ:

• жилой застройки;
• нежилой застройки;
• незастроенной территории;
• по инициативе правообладателей.

Кто принимает решение о КРТ?

Решение о комплексном развитии территории принимает (ст. 66 ГрК РФ):

1. Правительство РФ в порядке Постановления Правительства РФ от 14.07.2021 № 1184 (на федеральном уровне).
2. Высший исполнительный орган субъекта РФ (на региональном уровне).
3. Глава местной администрации (на местном уровне).

Что может означать для собственников объектов недвижимого имущества реализация программы КРТ?

Для собственников ОН программа КРТ может означать выбор между частичным или полным благоустройством объекта своими силами или утратой прав на занимаемый объект.

Участие в программе КРТ требует значительных материальных вложений. В числе требований может оказаться разработка документации по планированию территории, строительство инфраструктурных объектов, спортивных комплексов, жилых домов с последующей безвозмездной передачей городу некоторых объектов.

Также возможно изъятие ЗУ и ОН для государственных или муниципальных нужд. Взамен собственники получают выкупную цену, но она может быть занижена.

Изъятие собственности как инструмент реализации КРТ

Решение об изъятии принимает уполномоченный орган на основании ходатайства лиц, с которыми заключен договор о КРТ (ст. 56.6 ЗК РФ). Далее следует механизм оценки размера возмещения и подготовки соглашения об изъятии.

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые ЗУ и расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также цель их изъятия, реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется.

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на изымаемых участках за исключением сооружений (в том числе тех, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых участках для государственных (муниципальных) нужд не противоречит цели изъятия.

Изъятия не будет, если:

• земельные участки являются выморочным имуществом и на них отсутствуют ОН, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;
• земельные участки находятся в государственной (муниципальной) собственности, не обременены правами третьих лиц и на них отсутствуют ОН в частной собственности или находящиеся в пользовании третьих лиц;
• участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на них расположены ОН, которые являются выморочным или бесхозяйным имуществом.

Правообладатель извещается об изъятии в порядке ст. 56.6 ЗК РФ. Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия, и оно может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении.

Статья 56.8 ЗК РФ предусматривает особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В размер возмещения за изъятие ЗУ (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ) включаются: 

— рыночная стоимость участков, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участки, подлежащих прекращению,

— убытки, причиненные изъятием участков, включая такие из них, которые возникают из-за невозможности исполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на договорах,

— и упущенная выгода в соответствии с законодательством.

Если одновременно с изъятием участков происходит изъятие ОН, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты, подлежащих прекращению.

Если одновременно с изъятием ЗУ осуществляется перенос инженерных сооружений, в размер возмещения не включается их рыночная стоимость. В размер возмещения в этом случае входят:

1) стоимость работ по реконструкции сооружений и расходы, связанные с их размещением (в том числе плата за сервитут, публичный сервитут), за исключением работ по реконструкции за счет лица, принимавшего решение об изъятии ЗУ;

2) иные убытки.

Справедливая оценка компенсации правообладателю

Самым острым вопросом в рамках КРТ в отношении изъятия собственности является определение размера компенсации за нее.

Для справедливой оценки компенсации правообладателю будет предложено предоставить всю документацию, обосновывающую возникновение убытков. Предполагается, что сбор информации об объекте имеет цель адекватной компенсации за изъятие.

Между тем, как видно из приведенных положений, компенсация может не учитывать рыночную стоимость изъятых объектов, упущенную выгоду, иные затраты правообладателя. Единственным способом отстоять потери является оспаривание результатов оценки изымаемого имущества в судебном порядке.

Как увеличить размер возмещения за изъятое в ходе КРТ имущество?

Если выкупная цена не устраивает собственника, он вправе обратиться в суд. Но не в каждом рассматриваемом случае в суде можно добиться положительного результата. При подаче искового заявления важно предоставить весь возможный и необходимый объем документации об объекте, оценку рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, а также предположить все расходы, убытки и упущенную выгоду с учетом профессиональной оценки.

На основе предоставленных данных суд может назначить экспертизу. Предложив полные и конкретные характеристики объектов недвижимости, в суде можно добиться существенного увеличения их выкупной стоимости.

Программы КРТ запланированы и предполагают свое дальнейшее развитие, из этого следует вывод о том, что количество случаев изъятия не снизится в ближайшие годы.