Что входит в обязанности управляющей компании в МКД? Поясняет старший юрист АБ BGMP Анастасия Гришина

В алерте о функциях УК в многоквартирном доме анализируются самые насущные для каждого жителя и собственника жилья проблемы, касающиеся добросовестного содержания МКД, его организации, управления и ответственности.

В статье вы найдете не только ответы на волнующие вас вопросы, но и ссылки на нормативные акты для того, чтобы грамотно отстоять свои интересы в отношениях с управляющей компанией.

⇒ Что такое управляющая компания и чем она отличается от обслуживающей компании в ЖКХ?

Собственники помещений в доме по общему правилу самостоятельно выбирают способ управления им, одним из которых является управление управляющей организацией (ч.2 ст. 161 ЖК РФ).

Управляющая организация (далее — УК) — это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом по возмездному договору с собственниками. Она обязана поддерживать техническое состояние общего имущества и обеспечивать возможности его использования по назначению. Она предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений или обеспечивает готовность инженерных систем, а также осуществляет иную деятельностью по управлению МКД (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

УК может быть выбрана собственниками жилья на общем собрании или назначена органом местного самоуправления.

Важно! МКД может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

УК несет ответственность за управление и эксплуатацию всего общего имущества дома, тогда как обслуживающая компания занимается узким видом деятельности и привлекается для выполнения конкретных работ (например, уборка дома, сантехнические работы).

Иными словами, обслуживающая компания выступает подрядчиком для УК и работает на основании договора подряда. Она не заключает прямые договоры с собственниками помещений в отличие от УК.

⇒ Чем регулируются обязанности УК?

УК должна выполнять работы по обслуживанию многоквартирных домов, руководствуясь нормативными актами в сфере ЖКХ. Ниже представлены основные документы, которые регламентируют деятельность УК:

• Общие требования к управлению указаны в ст. 161-165 ЖК РФ.

• Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

• Порядок и правила осуществления деятельности по управлению МКД утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

• Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядок их оказания и выполнения утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

• Правила содержания общего имущества в МКД и правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг по управлению, содержанию и ремонту в доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

• Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов установлены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354

• Договор управления, который подписан собственником и УК.

Важно! Договор управления должен содержать:

– состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление;

– перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

– размер платы за содержание и ремонт помещения и размер платы за коммунальные услуги, порядок ее внесения;

– порядок контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

– обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования (если такое оборудование предусмотрено).

Важно! Перечислить обязанности УК в многоквартирном доме по каждому из приведенных ниже пунктов.

В обязанности УК входит:

• проверка подвалов, проверка крыш

УК обязана регулярно осматривать подвальные помещения на предмет протечек, плесени, грибка, повреждений коммуникаций. Это нужно для предотвращения аварий и поддержания санитарных норм, контроля температурно-влажностного режима подвальных помещений.

Кровля должна проверяться на наличие повреждений, протечек и скоплений мусора. УК обязана устранять дефекты, чтобы предотвратить разрушение кровли и протечки в квартиры. Ее очистка производится два раза в год: весной и осенью, а удаление снега и наледей ¾ по мере необходимости.

• регулярная ревизия чердаков

Чердаки проверяются на предмет целостности перекрытий, наличия посторонних предметов. УК обязана проверять температурно-влажностный режим и воздухообмен на чердаке.

• оценка состояния лестниц

Лестницы должны быть чистыми (сухая и влажная уборка), без трещин, сколов и других повреждений. Деревянные лестницы должны обрабатываться антисептическими и антипереновыми составами. УК обязана своевременно ремонтировать ступени и перила, чтобы обеспечить безопасность для собственников и проживающих.

• поддержка фасада здания в надлежащем состоянии

В обязанности УК входит выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках. УК обязана проводить косметический ремонт и устранять дефекты, чтобы предотвратить разрушение конструкции.

• проверка внутренней отделки подъездов, окон, дверей и полов в них

УК обязана контролировать состояние и работоспособность отделки подъездов, окон, дверей и полов. Должна проводиться сухая и влажная уборка подъездов. Для деревянных полов предусмотрена проверка работоспособности системы вентиляции. УК обязана устранять повреждения и поддерживать эстетический вид помещений.

• поддержание рабочего состояния мусоропровода и его дезинфекция

Мусоропровод должен быть исправным, без засоров и запахов. УК обязана регулярно чистить и дезинфицировать его, чтобы не допускать нарушение санитарных норм.

• обслуживание вентиляционных систем и дымовых каналов

Для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления МКД УК должна контролировать состояние и устранять причины недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки; обеспечивать исправное состояние систем автоматического дымоудаления; осуществлять техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления в доме, чтобы обеспечить безопасность жильцов.

• контроль за системами водопровода, отопления и канализации

УК обязана следить за исправностью этих систем, устранять протечки и засоры, а также проводить профилактические работы перед отопительным сезоном. Осуществлять постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительно принимать меры к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем. Контролировать состояние и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации.

• содержание электрооборудования, теле- и радиокоммуникационных систем

В обязанности УК входит обеспечение сохранности общедомового прибора учета электроэнергии, установленного в помещениях, отнесенных к общему имуществу многоквартирного дома. Электрооборудование должно быть исправным, а проводка безопасной.

• обслуживание газового оборудования

Газовое оборудование должно проверяться на утечки и исправность. УК обязана организовывать регулярные проверки специалистами.

• обеспечение работы лифта

Лифт должен быть исправным и безопасным. УК обязана организовать диспетчерский контроль, обеспечить проведение осмотров, техническое обслуживание и ремонтные работы.

• обслуживание земельного участка МКД

Придомовая территория должна быть чистой (убранной от снега, листьев деревьев, в работы входят уборка и выкашивание газонов), с исправным освещением и озеленением. УК обязана убирать мусор и следить за состоянием тротуаров.

• вывоз мусора из контейнеров и жидких бытовых отходов

УК обеспечивает своевременный вывоз мусора и следит за чистотой контейнерных площадок.

• контроль за пожарной безопасностью

УК проверяет исправность пожарных систем, эвакуационных выходов, обеспечивает работоспособность состояния пожарных лестниц и проводит инструктажи для жильцов.

• ликвидация аварий в инженерных системах по заявкам проживающих

УК обязана оперативно реагировать на заявки жильцов и устранять аварии в кратчайшие сроки.

⇒ Что делать, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Ваши действия в том случае, если УК не исполняет или ненадлежащее исполняет свои обязанности по содержанию и обслуживанию МКД, должны быть следующими.

Алгоритм действий:

1. Зафиксировать нарушение.

Сделайте фотографии и видеозапись нарушений. Подайте заявку в аварийно-диспетчерскую службу и получите от дежурного информацию, кто ее принял и входящий номер заявки.

2. Обратиться в УК.

Направьте заявление (претензию) с доказательствами, подтверждающими нарушение. Его необходимо отправить заказным письмом с описью вложения или подать лично, получив отметку о принятии на вашем экземпляре.  УК обязаны ответить в течение 10 (десяти) рабочих дней.

3. Если ваше заявление оставлено без рассмотрения, стоит подать жалобу.

⇒ Куда обращаться с жалобой?

Следует обратиться в:

• Государственную жилищную инспекцию (далее — ГЖИ)

ГЖИ контролирует деятельность управляющих компаний. Жалобу можно подать в электронном порядке через официальный сайт инспекции или лично. В случае подтверждения нарушений ГЖИ выдаст УК предписание для устранения замечаний.

• Роспотребнадзор

Роспотребнадзор осуществляет деятельность по защите прав потребителей, включая сферу ЖКХ и санитарный надзор. Личный прием граждан в субъектах РФ осуществляется в общественных приемных территориальных органов Роспотребнадзора.

Важно! К жалобе необходимо приложить копию претензии с отметкой об отправке/получении УК, фотографии и иные доказательства нарушений.

• Прокуратуру РФ

 При ненадлежащем исполнении своих обязанностей по обслуживанию МКД управляющая компания несет административную ответственность за нарушение:

• санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ);
• правил содержания и ремонта жилых домов или помещений (ст. 7.22 КоАП РФ);
• правил по управлению многоквартирным домом (ст. 7.23.3 КоАП РФ);
• нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23. КоАП РФ);
• лицензионных требований к деятельности по управлению МКД (ч. 2, 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ);
• сроков выполнения предписаний контролирующих органов (ст. 19.5 КоАП РФ).

4. Обратиться в суд.

Если ни один из вышеперечисленных шагов не принес положительного результата, вы вправе обратиться в суд.

5. Заменить УК.

 Если нарушения имеют систематический характер, жильцы могут инициировать общее собрание собственников для смены управляющей организации.