Евгения Пешкова и Мария Печек об особенностях видов земель сельскохозяйственного назначения

Предлагаем вашему вниманию анализ видов земель сельскохозяйственного назначения и их основных особенностей.

Основное внимание в представленном материале юристы уделяют землям сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхоз назначения, поскольку данная категория имеет особое регулирование в законодательстве.

Для сельскохозяйственных угодий не устанавливаются градостроительные регламенты, следовательно, осуществляется особый контроль за их застройкой, в связи с чем требуется тщательное внимание к строительству, а также к целям использования объектов капитального строения.

Собственники земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, на практике нередко оказываются в ситуации, когда они не понимают, каким образом могут эксплуатировать эти земли и могут ли что-либо на них возводить даже при условии использования земель по назначению.

При этом даже при возведении капитальных строений, соответствующих целевому использованию земельного участка, у собственника остаются опасения в отношении рисков признания таких объектов самовольным строительством, в связи с чем нередки случаи обращения за разъяснениями в отношении возможностей использования земель сельскохозяйственных угодий.

По общему правилу строительство на землях сельскохозяйственного назначения регламентировано ст. 77 ЗК РФ. В ней определяется перечень объектов, допустимых к строительству (п.2). При этом есть положение, что любые размещаемые на землях сельхоз назначения объекты должны быть предназначены и использованы для целей, сопутствующих ведению сельского хозяйства.

В состав таких земель входят следующие категории:

• сельскохозяйственные угодья (ст. 79 ЗК РФ);
• земли для ведения сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (ст. 78 ЗК РФ);
• земли для ведения гражданами садоводства для собственных нужд (ст. 77 ЗК РФ).

Рассматривая различия между тремя видами земель, необходимо отметить особое отличие первой категории земель в виде сельхоз угодий от двух других, так как в соответствии с ч. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхоз назначения. Отсутствие градостроительного регламента для этого вида земель влечет также отсутствие условного и вспомогательного видов разрешенного использования ЗУ.

Что это означает?

Все территории подлежат зонированию, в его рамках в соответствии с ГрК РФ устанавливаются виды разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства (п. 2 ст. 7 ЗК РФ; ст. 37 ГрК РФ). Градостроительное зонирование территории регламентируется ГрК РФ. Пункт 7 ст. 1 ГрК РФ содержит понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Эти правила наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Следовательно, если собственник земельного участка (земель сельскохозяйственных угодий) хочет сменить вид разрешенного использования: необходимо изменять категорию участка либо на категорию земель для сельскохозяйственного производства, либо на категорию земель для ведения садоводства. Аналогичная позиция была изложена в письме Росреестра от 29.05.2017 г. № 14-06641-ГЕ/17.

Основной вид разрешенного использования для земель, находящихся в составе сельскохозяйственных угодий, устанавливается правилами землепользования и застройки. Частью 1 ст. 32 ГрК РФ предусмотрено, что эти правила утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Изучая вопрос, с каким назначением можно построить капитальные строения, помимо тех, которые указаны в виде разрешенного использования, нужно обратить внимание на ст. 77 ЗК РФ. И здесь в части строительства на землях сельскохозяйственного назначения особый интерес представляют следующие пункты:

• сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами;
• жилые дома, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

• При возведении строений по переработке сельхоз продукции, необходимо учитывать позицию, указанную в Письме Минсельхоза России от 16.03.2018 № 15/265 «Об использовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для целей строительства сооружений, предназначенных для осуществления переработки и реализации сельскохозяйственной продукции».

Документ предусматривает, что для размещения объектов по первичной переработке сельхоз продукции следует обратиться в орган местного самоуправления с целью изменения функциональной зоны размещения ЗУ с СХ-1 на СХ-2, в которой допускается строительство объектов капитального строительства.

К переработке сельхоз продукции относятся технологические операции для сохранения качества продукции и обеспечения длительного ее хранения. Например: производство мяса (скотобойни), переработка молока (термическая – пастеризация, производства сметаны и т.п.).

При возведении капитальных строений по переработке сельскохозяйственной продукции необходимо определиться, какая будет обработка и какой продукт будет на выходе. Чтобы понять, относится ли он к продуктам первичной переработки или нет, необходимо ориентироваться на Постановление Правительства РФ от 25.07.2006 № 458. При этом важно отметить, что здание должно быть возведено исключительно в целях первичной переработки продукции, но не в целях ее розничной реализации.

Таким образом, на землях сельхоз назначения возможно строительство зданий и сооружений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом для их размещения для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции следует использовать земельный участок (его часть), не являющийся сельскохозяйственным угодьем.

• Что касается строительства жилых домов, данное примечание было введено Федеральным законом от 02.07.2021 № 299-ФЗ о внесении изменений в ст. 77 ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ относительно недавно и вступило в силу с 01.03.2022.

Указанным законом было разрешено строительство жилых домов на землях сельхоз назначения вне зависимости от вида разрешенного использования. Данный закон позволил собственникам фермерских хозяйств строительство жилого дома для обеспечения непрерывного цикла производства.

Важно, что этот закон не позволил физическим лицам строительство жилых домов, он направлен только на официально зарегистрированные и осуществляющие деятельность КФХ.

При этом имеются ограничения к строительству такого дома. Законом № 299-ФЗ установлено, что жилой дом должен быть:

• в высоту не более трех этажей;
• общая площадь не более 500 кв.м.;
• площадь застройки составляет не более 0,25% от площади земельного участка (следовательно, общая площадь участка должна составлять от 8 га до 20 га).

При этом в рамках закона № 299-ФЗ было предусмотрено, что субъекты вправе сами ограничивать строительство жилых домов на землях сельхоз назначения.

Рядом субъектов РФ приняты НПА, содержащие перечень территорий, на которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельхоз назначения (Тверская, Костромская, Белгородская области и Республика Крым). Кроме того,  НПА Московской области, Чувашской Республики, Республики Татарстан, Ленинградской области и Краснодарского края на территориях указанных субъектов РФ установлен полный запрет на строительство КФХ жилых домов на землях сельхоз назначения.

В этом плане также было дано разъяснение Письмом Министерства сельского хозяйства РФ от 29.03.2023 № ОЛ-10-14/6843: «Обращения, содержащие жалобы крестьянских (фермерских) хозяйств о включении территорий, в границах которых расположены используемые ими земельные участки, в Минсельхоз России не поступали».

В связи с этим рассмотрение вопроса о целесообразности внесения в законодательство каких-либо изменений, в том числе в части установления перечня критериев, по которым субъектам РФ предоставляется право определять территории, на которых не допускается строительство фермерского дома, возможно исключительно после формирования соответствующей практики реализации Закона № 299-ФЗ.