Как снести старый загородный дом и снять его с учета: подробная инструкция. Партнер АБ BGMP, адвокат Евгения Пешкова рекомендует

Как снести старый дом и снять его с учета. Так или иначе с такой задачей или планом сталкивается большинство владельцев загородных домов. Порядок действий, о котором нужно знать, рекомендует партнер АБ BGMP, руководитель практики «Строительство и недвижимость», адвокат Евгения Пешкова.

Снос объекта капитального строительства (далее — ОКС), такого как загородный дом, регулируется законодательством РФ, включая ГК РФ, ГрК РФ и федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — закон № 218-ФЗ).

Сносом объекта капитального строительства признается его ликвидация путем разрушения, разборки и (или) демонтажа, в том числе и его частей. Исключение составляют разрушения по причине природных явлений или противоправных действий третьих лиц (п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ).

Снятие дома с государственного кадастрового учета и прекращение права собственности необходимо в следующих случаях:

• Планируется снос зарегистрированного дома для строительства нового.

Основание: п. 1 ст. 263 ГК РФ предоставляет собственнику земельного участка право сносить находящиеся на нем здания при соблюдении градостроительных и строительных норм.

• Дом уничтожен вследствие ЧС (природных явлений, аварий, пожаров).

Основание: п. 1 ст. 235 ГК РФ устанавливает, что право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества.

• Необходимо прекратить уплату налога на имущество за фактически несуществующий объект.

Основание: ст. 400 НК РФ предусматривает, что налог на имущество физических лиц уплачивается в отношении объектов, зарегистрированных в ЕГРН.

Предлагаемая нами инструкция содержит подробное описание процесса сноса дома и снятия его с кадастрового учета:

Шаг 1: Проверьте юридическую чистоту объекта

Закажите выписку из ЕГРН для получения актуальной информации об объекте недвижимости, убедитесь в отсутствии обременений, арестов или запретов на совершение действий с недвижимостью.

Убедитесь в отсутствии прав третьих лиц на указанный объект недвижимости: если дом находится в общей долевой собственности, необходимо получить согласие всех совладельцев на его снос.

Шаг 2: Отключить объект от сетей инженерно-технического обеспечения

Необходимо обратиться в ресурсоснабжающие организации (электрические сети, газовые службы, водоканал) для отключения дома от инженерных сетей.

Прилагаемые документы: паспорт собственника и правоустанавливающие документы на дом (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН).

Сроки:

• В течение не более, чем 10 рабочих дней со дня поступления заявления эксплуатационная организация определяет и выдает без взимания платы условия отключения.
• В течение не более, чем 30 рабочих дней со дня выдачи условий отключения эксплуатационная организация отключает объект от сетей инженерно-технического обеспечения.

Заявитель обязан обеспечить доступ представителям эксплуатационной организации к месту выполнения работ.

Результат: акт об отключении объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения.

Основание: ч. 2 ст. 55.31 ГрК РФ, п. 9, 12 Правил отключения объекта от сетей, утв. постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 № 850.

Шаг 3: Уведомление местных органов самоуправления по месту нахождения объекта о планируемом сносе

Направьте уведомление о планируемом сносе объекта.

Форма уведомления: утверждена приказом Минстроя России от 24.01.2019 № 34/пр. В уведомлении указываются сведения о собственнике (ФИО, паспортные данные), адрес и кадастровый номер дома, планируемые сроки начала и окончания работ по сносу.

Срок: уведомление должно быть направлено не позднее, чем за 7 рабочих дней до начала выполнения работ по сносу.

Способ направления уведомления:

• Лично в орган местного самоуправления.
• Через многофункциональный центр (МФЦ).
• Почтовым отправлением с описью вложения.
• В электронной форме с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг.

В течение семи рабочих дней после поступления уведомления о планируемом сносе орган местного самоуправления:

• Проверяет полноту представленных документов и сведений.
• Размещает их в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
• Уведомляет о размещении орган регионального государственного строительного надзора.

Основание: ч. 9, 11 ст. 55.31 ГрК РФ.

Примечание: ГрК РФ прямо не предусматривает отдельный порядок сноса объекта ИЖС, из чего следует вывод об общих правилах сноса для многоквартирных и индивидуальных домов.  При этом в силу п. п. 1 — 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ подготовка проекта организации работ по сносу объекта ИЖС не требуется.

Шаг 4: Снос дома

Снос может быть осуществлен самостоятельно или с привлечением специализированной организации.

При выполнении работ необходимо соблюдение требований безопасности, строительных норм и правил (СНиП), экологических требований при утилизации строительных отходов (Федеральный закон от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления»).

Шаг 5: Уведомление местных органов самоуправления по месту нахождения объекта о завершении сноса

Направьте уведомление о завершении сносе объекта.

Форма уведомления: утверждена приказом Минстроя России от 24.01.2019 № 34/пр. В уведомлении указываются сведения о собственнике (ФИО, паспортные данные), адрес и кадастровый номер дома, дата завершения работ по сносу.

Срок: уведомление должно быть направлено в течение 7 рабочих дней после завершения работ.

Способ направления уведомления: аналогичен указанному в шаге 3.

В течение семи рабочих дней после поступления уведомления о завершении сноса орган местного самоуправления:

• обеспечивает размещение этого уведомления в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности
• уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.

Основание: ч.14 ст. 55.31 ГрК РФ.

Шаг 6: Снятие объекта с кадастрового учета и регистрация прекращения права собственности

1. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования.

Акт включает в себя следующую информацию:

• Дата проведения обследования и описание выполненных работ.
• Сведения о местоположении ЗУ.
• Подтверждение прекращения существования объекта недвижимости.
• Решение собственника объекта недвижимости о сносе объекта.
• Сведения об уведомлении о завершении сноса объекта капитального строительства и о направлении данного уведомления в орган местного самоуправления.
• Фотоматериалы (при необходимости).

Требования к акту: составляется в соответствии с приказом Росреестра от 24.05.2021 № П/0217 «Об установлении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке».

2. Подайте заявление о снятии объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета и прекращении прав.

Снятие объекта с кадастрового учета и регистрация прекращения права собственности осуществляется одновременно (п. 3 ч. 3 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• Акт обследования, составленный кадастровым инженером.
• Правоустанавливающие документы на дом (Свидетельство о государственной регистрации права (если выдавалось ранее), выписка из ЕГРН).
• Паспорт заявителя.
• Уведомления о планируемом и завершенном сносе с отметкой о приеме органом местного самоуправления.

Документы можно подать: в общем порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

• Лично через Росреестр или МФЦ.
• По почте с описью вложения и уведомлением о вручении.
• В электронном виде через портал Госуслуги (необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись).

Государственная пошлина за рассмотрение заявления не уплачивается (пп. 8.1 п.3 ст.333.35 НК РФ).

Срок рассмотрения заявления:

• 10 рабочих дней с момента приема документов органом регистрации прав;
• 12 рабочих дней, если документы поданы через МФЦ.

Основание: п. 5, 6 ч.1 ст.16 Закона № 218-ФЗ.

Результат: выписка из ЕГРН с отметкой о снятии дома с учета и прекращении права собственности (выписку выдадут при условии, что при заполнении заявления вы не отказались от ее получения п. 247 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278).

Основные нормативно-правовые акты, упомянутые в инструкции:

• Гражданский кодекс РФ.
• Градостроительный кодекс РФ.
• Налоговый кодекс РФ.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
• Федеральный закон от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления».
• Приказ Минстроя России от 24.01.2019 № 34/пр — формы уведомлений о сносе/завершении работ.
• Приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217 «Об установлении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» — требования к подготовке акта обследования.
• Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» — определяет порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и государственной регистрации прав.

Важно: законодательство может меняться, поэтому рекомендуется проверять актуальность нормативных документов или обращаться к специалистам для получения обновленной информации.