Неоднозначность позиции о разделе нежилого помещения на отдельные объекты. Алерт партнера АБ BGMP Евгении Пешковой
Газета «Коммерсант» предложила правовой аудитории повод для обсуждения неоднозначной позиции в деле о разделе нежилого помещения на отдельные объекты.
Издание обратило внимание на следующий спор, который попал в Экономическую коллегию Верховного суда РФ. В деле речь идет о разделе помещения общества «Байт» площадью 825,6 кв. м в новосибирском административно-общественном центре. Компания обратилась в управление Росреестра за регистрацией права собственности на четыре нежилых помещения, образованных после раздела изначального объекта. Но управление Росреестра отметило, что новые объекты составляют лишь часть площади, и приостановило регистрацию.
Свое мнение высказывает адвокат Евгения Пешкова, партнер АБ BGMP, руководитель практики «Строительство и недвижимость».
По ее словам, анализируется довольно нестандартная ситуация, в которой владелец помещения пытается отдать часть помещения в общедомовое имущество. Обычно происходит наоборот. Минуя общее собрание, владельцы помещений стремятся забрать в личную собственность имущество (например, террасы, тамбуры, чердаки/подвалы), которое принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений. Также на практике часто встречаются случаи, когда право собственности на общедомовое имущество зарегистрировано за управляющей компанией (например, электрощитовые блоки или технические помещения).
Поиск ответов на следующие вопросы:
♦ Зачем собственнику разделять помещение?
Подобные действия собственника могут быть продиктованы рядом стратегических и экономических соображений. Разделение на меньшие помещения облегчает их последующую продажу, сдачу в аренду, а также может повысить их рыночную ликвидность. Нередко такие действия позволяют оптимизировать налоговую нагрузку, особенно в том случае, если собственник не намерен использовать или сдавать всю площадь. В рассматриваемом примере попытка отнести составляющие помещений к общедомовому имуществу могла бы освободить владельца от налогообложения этой части.
♦ Значение позиции Росреестра
Доводы Росреестра выглядят логичными и обоснованными с учетом применения норм действующего законодательства. Утверждение о том, что первоначально все помещения, выделенные в результате раздела, должны быть зарегистрированы в установленном порядке в качестве индивидуальной собственности, исключает возможность злоупотребления правами.
В соотношении, например, с ситуацией, если бы недобросовестные собственники могли избирательно отказываться от регистрации невыгодных частей имущества, перекладывая ответственность за их содержание на других собственников здания.
В том случае, если Верховный суд, принимая решение по данному спору, поддержит регистрационный орган, его правовая позиция поможет избежать образования бесхозных и неликвидных помещений, а также предотвращения незаконного ухода от налогообложения. Вместе с тем подобное решение может усложнить процесс разделения имущества для добросовестных собственников, увеличив их затраты на оформление.
♦ Возможные последствия
Для собственников: поддержка позиции Росреестра потребует дополнительных шагов в части оформления общей собственности, включая согласование с другими владельцами помещений. Это может затянуть процесс регистрации. С другой стороны, данная позиция защитит их права на общее имущество, предотвращая попытки перекладывания бремени содержания на других.
Для государства: упрощается контроль над регистрацией объектов недвижимости, исключаются случаи манипуляций с кадастровыми записями.
Для рынка недвижимости: возможное ужесточение процедур может снизить привлекательность подобных схем, особенно для спекулятивных целей.
Спор, рассматриваемый ВС РФ, может стать системообразующим и установить важный прецедент, который определит порядок действий в подобных ситуациях.