ОНС: понятие и квалификация. Партнер АБ BGMP Евгения Пешкова и юрист бюро Мария Печек
Объекты незавершенного строительства становятся всё более актуальной темой в контексте споров о расторжении договоров аренды земельных участков, поскольку вопрос находится на стыке публичных и частных интересов.
Строительство объектов недвижимости в последние годы осложнено различными объективно препятствующими мерами, такими как коронавирусная инфекция и санкционные ограничения, в связи с чем сроки строительства увеличиваются, а сроки аренды земельного участка из земель государственной собственности имеют жесткую регламентацию, что приводит к образованию объектов незавершенного строительства по окончанию срока действия договора аренды.
Рассмотрим, как определить статус объекта незавершенного строительства, а также что сделать, чтобы не лишиться права собственности на объект с таким статусом.
ОНС: понятие и квалификация
Объект незавершенного строительства (ОНС) представляет собой недвижимое имущество, которое находится в процессе строительства, но не завершено и не введено в эксплуатацию.
Согласно ст. 130 ГК РФ (далее – ГК РФ), объект незавершенного строительства прочно связан с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.
Для правильной правовой квалификации ОНС важно учитывать два ключевых аспекта:
- Капитальность объекта
ОНС должен быть прочно связанным с землей. Важно, чтобы на объекте были полностью выполнены строительные работы по возведению фундамента или аналогичные им работы.
Соответствующая правовая позиция содержится в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», п.15 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2022).
Важно отметить, что фундамент сам по себе не является достаточным основанием для того, чтобы объект был признан ОНС. В некоторых случаях, фундамент может быть возведён для временных сооружений, которые не имеют статуса капитального строительства. Объект должен обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он расположен (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2021 №Ф08-11958/2020 по делу №А53-589/2020).
Аналогичный подход применяется в отношении зарегистрированных прав на ОНС на дороги, стоянки и иного рода способы замощения, которые оцениваются судами как улучшение качества и обслуживания земельного участка и не обладают самостоятельным функциональным назначением, следовательно, не могут быть признаны объектами недвижимости.
2. Незавершенность строительства
Для того чтобы объект оставался ОНС, он не должен быть введён в эксплуатацию, а также не должен использоваться по назначению. Согласно ч. 10 ст. 55 ГрК РФ, ввод объекта в эксплуатацию автоматически прекращает его статус ОНС.
Этот аспект критичен с точки зрения правовой регистрации объекта, поскольку статус ОНС прекращается после завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что требует внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
В соответствии с ч. 1 ст. 19, ч. 8 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ) орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, сам вносит соответствующие изменения в реестр, и регистрация осуществляется без участия собственника.
Для подробного изучения действующего законодательства и особенностей рассмотрения судебных споров по объектам незавершенного строительства переходите по ссылке. Вся информация в дайджесте № 32 АБ BGMP.