Под какие виды деятельности можно использовать квартиру в МКД? Алерт партнера АБ BGMP Евгении Пешковой

Обращаем ваше внимание на рекомендации о том, под какие виды деятельности собственник может использовать свою квартиру (помимо проживания в ней) в многоквартирном доме. Партнер АБ BGMP, адвокат Евгения Пешкова рассмотрела ключевые вопросы, оценила правовые риски и последствия, а также предложила условия при оформлении договорных правоотношений.

♦ Можно ли организовать бизнес на дому – если да, то какой (семейный детский сад, маникюрный кабинет)? И какой нельзя (например, под склад или медицинские нужды – если будет использоваться аппарат МРТ)? Каковы должны быть особые условия? Какие могут быть применены санкции к собственнику жилья?

Использование квартиры в МКД для видов деятельности, отличных от проживания, регулируется действующим законодательством, в частности ЖК РФ, ГК РФ, а также санитарными и противопожарными нормами (СанПиН).

Законом предусмотрено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Однако допускается использование жилья для реализации своей профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и интересы других граждан, и требования законодательства (ст. 17 ЖК РФ).

Условия:

• Деятельность не должна нарушать санитарные, противопожарные и иные нормы.
• Деятельность не должна создавать неудобств для соседей (шум, запахи, не создаётся повышенная нагрузка на инженерные сети (электро- и водоснабжение и т. д.), способная привести к аварийным ситуациям).
• Не допускается использование жилого помещения для промышленного производства (прямо запрещено ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

При этом данная норма не содержит конкретного исчерпывающего перечня разрешенных видов деятельности в жилом помещении. Но есть позиция ВС РФ (п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 о применении ЖК РФ).

Верховный суд прямо указывает на допустимость научной, творческой, адвокатской и иной деятельности. При этом размещение офисов и складов категорически запрещается. Также ВС РФ подтверждает положения законодательства, что иное использование жилого помещения (не для проживания) не должно мешать соседям и нарушать их права.

Приведем примеры, которые признаются допустимыми при соблюдении необходимых норм.

1. Консультирование (юридическое, бухгалтерское, психологическое и т. д.).
2. Услуги репетиторства (преподавательская деятельность, проведение курсов).
3. Работа в сфере ИТ (программист, дизайнер, копирайтер, иные фриланс-услуги).
4. Творческая деятельность (работа над книгами, музыкальными произведениями) без использования громкого и/или промышленного оборудования.
5. Допускается ведение адвокатской деятельности, если адвокат использует квартиру для встреч с ограниченным числом клиентов и не нарушает режим тишины и порядок пользования помещениями.
6. Ремесленная деятельность для личных нужд или мелкосерийных заказов (при условии соблюдения санитарных и пожарных норм):

• шитьё, вязание, изготовление сувениров, украшений (без применения химически агрессивных и пожароопасных материалов).
• мелкий ремонт техники (без использования громкого производственного оборудования).

7. Хранение товаров для интернет-магазина, если речь идёт о небольших объёмах, не создающих неудобств соседям и не требующих выделенного склада.
8. Допускается организация семейного детского сада/ группы дошкольных организаций и организаций с присмотром и уходом за детьми.

Жилое помещение должно отвечать санитарно-эпидемиологическим требованиям и правилам пожарной безопасности (п. п. 1.3, 3.1.11 СП 2.4.3648-20; п. 5.2.3 Свода правил СП 4.13130.2013, утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288; п. 1.3 Методических рекомендаций МР 2.4.0259-21 от 28.09.2021).

Запрещенные виды деятельности:

1. Промышленное производство (станки, значительные выбросы шума, отходов, использование вредных веществ).
2. Организация магазинов, кафе, ресторанов непосредственно в жилом помещении (публичная доступность, массовое посещение граждан, нарушение СанПиН и т. д.).
3. Медицинская деятельность, требующая специальной лицензии и помещений, отвечающих медицинским стандартам (клиники, процедурные кабинеты и т. п.). Исключение — консультационная деятельность без оборудования кабинета.

Так, например, положения п. 4.26.2, 5.5 СП 2.1.3678-20 прямо указывают, что стоматологические медицинские организации, так же как аптеки в МКД, должны иметь отдельный вход, изолированный от жилых помещений. Следовательно, размещение такого вида деятельности в жилых помещениях недопустимо.

4. Гостиницы, хостелы (без перевода помещения в нежилой фонд и соблюдения правил классификации средств размещения).

Размещение гостиниц в жилых помещениях не допускается (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Хостелы и другие гостиничные услуги подлежат обязательной классификации (Постановление Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951), что невозможно в статусе жилого помещения.

Если собственнику необходимо вести деятельность, не соответствующую перечисленным разрешённым видам (например, открыть полноценный офис, магазин, салон красоты и т. д.), требуется перевод помещения в нежилой фонд:

• Порядок регулируется ст. 22 ЖК РФ.
• Необходимо соблюсти строительные нормы (отдельный вход, соответствующие помещения, согласование с органами местного самоуправления и т. д.).
• После перевода помещение перестаёт считаться жилым, и к нему будут предъявляться иные требования по налогам, коммунальным платежам и пр.

Ответственность за нарушение

За несоблюдение требований использования жилого помещения, установленных законом, предусмотрена административная ответственность. Статья зависит от проверяющего органа и вида деятельности.

Так, например, Роспотребнадзор может вынести постановление по ст. 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений.

→ на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей;

→ на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей;

→ на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования ЮЛ, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток;

→ на ЮЛ — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Или Государственная жилищная инспекция по ч.1 ст. 7.21 КоАП РФ за использование жилого помещения не по назначению вынесет предупреждение, что влечет к наложению административного штрафа:

→ на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей;

→ на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей;

→ на ЮЛ — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.

Выводы и рекомендации

◊ Разрешённые виды деятельности: любая профессиональная/предпринимательская деятельность, не нарушающая права соседей, санитарные и пожарные нормы, не связанная с массовым пребыванием людей или промышленным производством.

◊ Запрещённые: гостиницы/хостелы, производство, магазины, кафе (и иные виды деятельности, подразумевающие публичное посещение, использование опасных материалов или шумного промышленного оборудования).

Таким образом, закон предоставляет собственнику квартиры достаточно широкий спектр использования жилого помещения для профессиональной и предпринимательской деятельности, однако эти возможности ограничены правами соседей, санитарно-эпидемиологическими и пожарными нормами. При ведении более масштабной или публичной коммерческой деятельности следует выполнить перевод квартиры в нежилой фонд или арендовать нежилое помещение, которое будет отвечать всем предъявляемым требованиям и потребностям деятельности.

♦ Меняются ли эти запреты в том случае, если квартиру использует не собственник, а арендатор? Может ли арендатор организовать в съемной квартире семейный детский сад, маникюрный кабинет, сдавать ее посуточно? Под какие цели можно сдавать квартиру в наем, а под какие нельзя? Какие возможны санкции к собственнику и арендатору?

Использование арендатором квартиры для предпринимательской деятельности регулируется теми же нормами, что и для собственника. Согласно ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Однако допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Сдача квартиры в посуточную аренду арендатором:

Сдача квартиры в посуточную аренду арендатором без согласия собственника является нарушением условий использования жилого помещения. Кроме того, такая деятельность может быть квалифицирована как предоставление гостиничных услуг, что запрещено в жилых помещениях.

Последствия использования жилого помещения не по целевому назначению для арендатора

В первую очередь это последствия, связанные с нарушением условий договора аренды.

Так, арендодатель, в частности, может:

1. Досрочно расторгнуть договор аренды.

Арендодатель имеет право требовать в суде досрочного расторжения договора на основании п. 3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ, если арендатор использует жильё не по назначению и нарушает условия договора.

В большинстве случаев собственник (арендодатель) обязан предварительно направить арендатору письменное предупреждение и предложить ему добровольно расторгнуть договор или прекратить неправомерное использование жилого помещения.

2. В одностороннем порядке отказаться от договора.

Если договор прямо предусматривает возможность отказа арендодателя при нецелевом использовании жилья (и это не противоречит п. 2 ст. 310 ГК РФ), собственник вправе направить арендатору уведомление об отказе. С момента получения уведомления договор считается расторгнутым.

Если договор заключён на неопределённый срок, арендодатель может отказаться от него без дополнительных оснований, предупредив арендатора за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

3. Взыскать неустойку (штраф).

Если в договоре аренды прописана ответственность за нецелевое использование жилого помещения (например, неустойка в форме штрафа), то арендатор обязан будет её уплатить (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

4. Потребовать возмещения убытков.

Если собственнику причинены убытки (например, повреждена квартира или возникли расходы в связи с претензиями третьих лиц), он вправе их взыскать с арендатора (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

5. Административная ответственность арендатора (как виновного лица в совершении правонарушения).

Если арендатор использует квартиру для ведения бизнеса или других целей, нарушая законодательство (например, санитарные нормы, миграционные правила, пожарную безопасность и т.д.), государственные органы могут привлечь арендатора к административной ответственности по КоАП РФ с наложением штрафов.

Дополнительно могут применяться меры вплоть до приостановления деятельности, если помещение систематически используется в нарушение требований закона (ст. 3.12 КоАП РФ и др., в зависимости от конкретных норм).

Последствия использования жилого помещения не по целевому назначению для арендатора для собственника (арендодателя)

1. Ответственность за нарушение правил использования жилого помещения

Если собственник сознательно сдаёт жильё под деятельность, нарушающую законодательство (например, без перевода помещения в нежилой фонд, если требуется), к нему могут быть применены административные меры.

В отдельных случаях может наступать ответственность по ст. 7.21 или ст. 7.22 КоАП РФ (нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержание и ремонт жилых домов и (или) жилых помещений и далее в зависимости от нарушения и от конкретных норм).

2. Претензии со стороны органов местного самоуправления или управляющей компании

 Если в МКД жилое помещение используется под склад, офис или производство, соседи и управляющая компания могут жаловаться в жилищную инспекцию. В случае выявления нарушений собственнику грозят предписания об устранении нарушений и, при неисполнении, штрафы.

Если деятельность арендатора создаёт угрозу для здания, мешает жильцам или нарушает правила пользования общим имуществом, собственнику могут быть выданы предписания о прекращении такой деятельности, а в случае систематических нарушений – наложены административные штрафы.

3. Риск гражданско-правовых исков

Если нецелевое использование помещения приводит к причинению вреда третьим лицам (например, произошёл пожар из-за несоблюдения арендатором противопожарных норм), собственник может стать соответчиком в гражданском иске, если будет установлено, что он потворствовал или не препятствовал нарушению.

Собственник может нести солидарную ответственность с арендатором, если суд сочтёт, что владелец знал о неправильном использовании помещения и не предпринял мер.

♦ Как собственнику квартиры обезопасить себя от того, чтобы арендатор не использовал ее под неразрешенную деятельность? И что если собственник в целом не против, чтобы арендатор сдавал квартиру в субаренду посуточно – как это прописать в договоре?

Рекомендации для минимизации рисков

Для арендатора:

1. Внимательно изучить условия договора аренды и не допускать использования помещения способами, которые прямо или косвенно запрещены договором или законом.
2. При возникновении необходимости использовать жильё для бизнеса — согласовать это с собственником и при необходимости оформить перевод помещения в нежилое (если это возможно и требуется по закону).
3. При получении письменного требования (претензии) от собственника в связи с использованием помещения не по назначению — реагировать незамедлительно, чтобы не усугублять конфликт.

Для собственника:

1. Включать в договор аренды детальные условия о допустимом и недопустимом использовании жилого помещения, а также прописывать штрафные санкции и порядок возмещения убытков.
2. Периодически контролировать фактическое использование жилья (например, по согласованному графику осмотров) и фиксировать любые нарушения.
3. При выявлении нарушений направлять арендатору предупреждение в письменной форме, а если реакции нет — использовать право на досрочное расторжение или односторонний отказ от договора.
4. При наличии сомнений в правомерности определённых видов деятельности арендатора – консультироваться со специалистами (юристами, налоговыми экспертами, представителями управляющей компании).

Примеры условий договора аренды жилого помещения:

• целевое назначение жилого помещения;

Пример формулировки:

«Арендатор обязуется использовать предоставленное по настоящему договору жилое помещение исключительно для проживания. Запрещается использование помещения в целях, не соответствующих законодательству о жилых помещениях, включая (но не ограничиваясь) коммерческую деятельность, организацию складских или производственных помещений, размещение офисных и иных нежилых структур, без предварительного письменного согласования с арендодателем».

• запрет на переоборудование и изменение помещения;

Пример формулировки:

«Арендатор не имеет права без письменного согласия арендодателя осуществлять перепланировку, переоборудование или внесение конструктивных изменений, которые могут изменить функциональное назначение помещения или повлечь нарушения санитарных, пожарных и иных норм. В случае выявления таких действий арендодатель вправе потребовать немедленного восстановления жилого помещения в исходное состояние за счёт арендатора».

• ответственность за нецелевое использование (штрафные санкции);

Пример формулировки:

«В случае выявления факта нецелевого использования жилого помещения, Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в размере _____ рублей за каждый день такого использования. Оплата штрафа не освобождает Арендатора от обязанности устранить нарушение и возместить причинённые убытки. Уплата штрафа не исключает возможности расторжения договора аренды в установленном законом порядке».

Комментарий: для того, чтобы данный пункта работал, важна надлежащая фиксация факта нецелевого использования путем составления соответствующего акта арендодателем или с момента получения соответствующей информации от компетентных органов, соседей и т.п.

• право на досрочное расторжение (или односторонний отказ);

Пример формулировки:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора и потребовать освобождения помещения в случае использования помещения не по назначению либо неоднократного (более одного раза) нарушения условий настоящего договора, связанных с использованием жилого помещения. Отказ осуществляется путём направления письменного уведомления арендатору не менее чем за ___ дней до даты расторжения договора».

• порядок осмотра и контроля за состоянием помещения;

Пример формулировки:

«Арендодатель имеет право производить осмотр жилого помещения с целью проверки соблюдения условий настоящего договора не более одного раза в месяц (или в другой период), предварительно уведомив арендатора не менее чем за ___ дней. Арендатор обязан обеспечить доступ и присутствовать при осмотре. При выявлении нарушений арендодатель составляет акт, направляемый арендатору для устранения выявленных недостатков в течение разумного срока».

• возмещение убытков;

Пример формулировки:

«При причинении ущерба помещению, имуществу арендодателя или третьих лиц вследствие использования жилого помещения не по назначению, арендатор обязан возместить все прямые и (или) косвенные убытки, документально подтверждённые арендодателем, в полном объёме».

• уведомление о незаконной деятельности;

Пример формулировки:

«В случае, если в период действия договора выяснится, что в помещении осуществляется незаконная деятельность (нарушающая законодательство РФ, включая миграционные и санитарные нормы, правила пожарной безопасности и пр.), арендодатель уведомляет об этом компетентные органы. Одновременно он имеет право потребовать досрочного расторжения настоящего договора без каких-либо компенсаций в пользу арендатора.»

Комментарий: такое условие обезопасит собственника от ситуаций, когда жильё используется под нелегальные хостелы для оказания сомнительных услуг или другой противоправной деятельности.

Использование жилого помещения не по назначению может повлечь серьёзные последствия как для арендатора, так и для собственника. Арендатор рискует остаться без жилья (расторжение договора), заплатить штраф или возместить убытки. Собственник, в свою очередь, может получить административный штраф, столкнуться с налоговыми доначислениями, и в некоторых случаях, — быть привлечённым к ответственности за нарушение правил содержания жилого помещения. Чтобы избежать санкций, обеим сторонам следует строго соблюдать условия договора аренды, требования жилищного и гражданского законодательства.