Пошаговая инструкция: как жильцам добиться ремонта подъезда в МКД

Если в вашем доме запланирован или необходим ремонт подъездов, обратите внимание на правила его проведения, что входит в обязательные работы, какими актами регулируются данные вопросы, к кому обращаться в случае отказа от выполнения работ. Старший юрист адвокатского бюро BGMP Анастасия Гришина подготовила для вас подробную инструкцию.

• Что входит в ремонтные работы в подъезде?

В состав работ по ремонту подъезда обычно входят:

• ремонт и восстановление штукатурного слоя стен и потолков;
• ремонт и окраска лестничных площадок, ступеней и маршей;
• замена оконных блоков;
• ремонт мусоропровода;
• ремонт крылец и тамбуров.

Cписок основан на минимальном перечне услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту (работы, которые выполняются регулярно) определен приложением № 7 Постановления Госстроя РФ от 27.03.2003 № 170. Также методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 дополняет список необходимых работ и включает в себя:

• смену и восстановление отдельных элементов, частичную замену оконных и дверных заполнений;
• установку доводчиков, пружин, упоров и т.п. на дверях;
• замену оконных и дверных приборов;
• заделку выбоин, трещин на ступенях лестниц и площадках;
• замену отдельных ступеней;
• частичную замену и укрепление металлических перил и элементов деревянных лестниц;
• восстановление гидроизоляции;
• восстановление или установка козырьков над входами в подъезды;
• замену отдельных участков полов и напольного покрытия;
• восстановление штукатурки стен и потолков отдельными участками; облицовку стен и полов керамической и другой плиткой отдельными участками;
• восстановление лепных деталей (в зданиях, отнесенных к памятникам архитектуры);
• все виды малярных и стекольных работ;
• замену неисправных участков электрической сети;
• замену светильников;
• ремонт мусоропровода;
• замену почтовых ящиков.

К работам по капитальному ремонту подъезда относятся:

• восстановление внутридомовых инженерных систем;
• ремонт и замена лифтового оборудования;
• ремонт подвала или крыши;
• ремонт фасада, фундамента.

Перечень работ по капремонту приведен в приложении № 8 Постановления Госстроя РФ от 27.03.2003 № 170.

Важно:

Конкретный перечень ремонтных работ в вашем МКД должен быть указан в договоре управления с управляющей организацией.

Обязанность проведения ремонта

При этом требования Постановления Госстроя РФ от 27.03.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» являются обязательными для управляющей организации. Исполнение этих требований не зависит от того, включены ли соответствующие работы и услуги в договор управления.

За чей счет проводится ремонт в подъезде?

• Ремонт подъезда осуществляется за счет взносов собственников (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). В состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД (п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 154, ч. 2 ст. 156, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
• Порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД зависит от способа управления домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Платежи формируются из взносов собственников и направляются в управляющую организацию.
• Капитальный ремонт общего имущества в МКД осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта. Этот фонд формируется либо за счет взносов собственников, либо за счет средств региональной программы капитального ремонта (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ).

Важно:

• Сбор дополнительных средств на текущий ремонт, не утверждённый общим собранием собственников, является незаконным. Любые изменения в финансировании должны быть одобрены собственниками.
• Взносы на капитальный ремонт не взимаются, если дом признан аварийным.

Кто отвечает за проведение ремонта и сроки его выполнения?

Управляющая организация несет ответственность за управление и эксплуатацию всего общего имущества дома, в том числе за организацию и проведение ремонта подъезда. УК может выполнять ремонт собственными силами или привлекать подрядчиков.

Как часто должен проводиться ремонт в подъезде?

Текущий ремонт подъезда происходит один раз в пять или три года, в зависимости от классификации и фактического износа здания (п. 3.2.9 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

При необходимости ремонт может быть проведен чаще, но только после принятия решения общим собранием собственников (ОСС).

Управляющие организации обязаны проводить текущие и сезонные осмотры подъездов и устранять все выявленные в ходе осмотра недостатки, не дожидаясь установленных сроков текущего ремонта. Кроме того, УК должны выполнять «мелкие работы», предусмотренные годовой сметой.

Предельные сроки проведения капитального ремонта определяются региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД (ст. 168 ЖК РФ).

Важно:

• Собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта в любое время по предложению управляющей компании, регионального оператора или по собственной инициативе (ст. 189 ЖК РФ).

Когда требуется ремонт вне установленных сроков?

Основанием для внепланового ремонта подъезда являются:

• Дефекты, представляющие угрозу безопасности жизни и здоровью граждан.
• Нарушения правил эксплуатации.
• Аварии или повреждения конструкций, вызванные внешними факторами (стихийные бедствия, пожар и т.п.).
• Износ подъезда составляет более 30%.

Как добиться ремонта в подъезде: пошаговая инструкция

→ Зафиксируйте недостатки: сделайте фото или видеофиксацию недостатков в подъезде, подтверждающих необходимость проведения ремонтных работ.

→ Подготовьте коллективное заявление от жильцов с приложением фото- и видеоматериалов, подтверждающих дефекты, и направьте его в управляющую организацию с требованием:

1. • провести осмотр подъезда для подтверждения необходимости ремонтных работ и составить акт фиксации недостатков и дефектную ведомость;
   • составить смету, указав виды работ, их стоимость и источник финансирования;
   • предложить кандидатуры подрядчиков для выполнения работ и получить от них коммерческие предложения;
   • предложить кандидатуры собственников для контроля качества выполняемых работ;
   • провести общее собрание собственников (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
   • принять решение о проведении текущего ремонта на ОСС.

→ Направьте заявление в УК с доказательствами факта необходимости ремонтных работ заказным письмом с описью вложения или подайте лично, получив отметку о принятии на вашем экземпляре.

Важно:

• Непринятие решения собственниками не является препятствием для проведения УК неотложных работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества МКД (Определение 6КСОЮ от 17.12.2024 по делу № 88-25996/2024).
• Собственники могут создать инициативную группу для участия в коллективном осмотре, выявления и фиксации недостатков в акте, а также для контроля хода выполнения ремонтных работ (запрос договоров с подрядчиками, актов скрытых работ, участие в приемке выполненных работ).

Куда обращаться, если ремонт не производится? 

Управляющие организации несут ответственность перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и отвечают за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством и договором управления (п. 42 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Если, несмотря на соблюдение всех процедур, управляющая организация бездействует, необходимо обратиться с жалобой и требованием провести осмотр и обязать выполнить ремонт в следующие инстанции:

• Государственная жилищная инспекция (ГЖИ):
  • К жалобе необходимо приложить:
    1. Копию договора с управляющей организацией.
    2. Копию заявления в УК о необходимости ремонтных работ в подъезде с отметкой о получении или иным подтверждением отправки.
    3. Документ, подтверждающий отказ УК в проведении ремонтных работ (если таковой имеется).
    4. Копию акта осмотра подъезда.
    5. Предполагаемый список необходимых работ (можно в виде сметы).

• • Жалобу можно подать через сайт инспекции или лично. В случае подтверждения нарушений ГЖИ выдаст УК предписание об устранении нарушений.

• Роспотребнадзор:

• • Роспотребнадзор осуществляет деятельность по защите прав потребителей, в том числе в сфере ЖКХ. Информацию о приеме граждан в субъектах РФ можно найти на сайте территориального органа Роспотребнадзора.

• Прокуратура:

• • Можно обратиться в органы прокуратуры с заявлением о нарушении прав собственников МКД на надлежащее содержание общего имущества.
  • К заявлению приложить те же документы, что и в ГЖИ.

• Суд:

• • Собственники помещений также имеют право обратиться в суд с требованием обязать управляющую компанию провести ремонтные работы в подъезде, предоставив те же документы, что и в ГЖИ.