Правовые последствия при покупке доли в квартире. Гайд по минимизации рисков от Евгении Пешковой

Партнер АБ BGMP, руководитель практики «Строительство и недвижимость», адвокат Евгения Пешкова подготовила руководство, в котором привела ряд рекомендаций по правовым рискам покупки доли в квартире.

1. Основные правовые последствия при покупке доли в квартире и способы их минимизации:

• Нарушение преимущественного права покупки других совладельцев: если другие сособственники не были надлежащим образом уведомлены о продаже доли, они могут оспорить сделку и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя (ст. 250 ГК РФ).

Минимизация: убедитесь, что продавец правильно уведомил всех совладельцев о намерении продать долю, лучше через нотариуса или заказным письмом с уведомлением.

• Препятствия в пользовании квартирой со стороны других совладельцев: соседи могут создавать препятствия в пользовании общим имуществом, вплоть до отказа в доступе.

Минимизация: до покупки установите контакт с другими совладельцами, попытайтесь заключить соглашение о порядке пользования квартирой.

• Невозможность выдела доли в натуре: технические или правовые ограничения могут помешать выделить вашу долю в отдельное помещение.

Минимизация: перед покупкой проконсультируйтесь с юристом и техническим специалистом о возможности выдела доли в натуре.

• Риски приобретения ничтожной доли: покупка незначительной доли может привести к тому, что суд обяжет вас продать ее другим совладельцам без вашего согласия.

Минимизация: избегайте покупки долей, которые не дают реальной возможности пользования квартирой.

2. Необходимые документы для проверки «чистоты» сделки:

• Правоустанавливающие документы на долю: договоры, на основании которых продавец приобрел долю (купли-продажи, дарения, наследства), и выписка из ЕГРН.
• Документы об отсутствии обременений: актуальная выписка из ЕГРН с информацией об арестах, залогах и других ограничениях прав на долю.
• Согласие супруга продавца: нотариально заверенное согласие, если доля приобреталась в браке (ст. 35 СМ РФ).
• Уведомления и отказы от преимущественного права покупки: документы, подтверждающие уведомление других совладельцев и их нотариально заверенные отказы.
• Разрешение органов опеки: если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица.
• Техническая документация на квартиру: технический паспорт, поэтажный план, экспликация.
• Справки об отсутствии задолженностей: документы от коммунальных служб об отсутствии долгов по платежам.

3. Защита интересов при препятствиях со стороны других совладельцев:

Попытка мирного урегулирования: обсудите с совладельцами возникшие проблемы, предложите заключить соглашение о порядке пользования квартирой (ст. 247 ГК РФ).

Обращение в суд: если договориться не удалось, подайте иск об определении порядка пользования квартирой и/или о нечинении препятствий в пользовании имуществом (ст. 304 ГК РФ).

Сбор доказательств: документируйте все случаи препятствий (фото, видео, свидетельские показания) для представления в суде.

4. Особенности процедуры выделения доли в натуре и условия ее возможности:

Техническая возможность: выделение доли в натуре возможно, если квартира позволяет разделение на изолированные помещения с отдельными входами и коммуникациями (ст. 252 ГК РФ).

Согласие совладельцев: необходимо согласие всех совладельцев на проведение выдела и связанных с этим перепланировок.

Соблюдение норм и правил: выделяемые помещения должны соответствовать строительным, санитарным нормам и правилам (ст. 26 ЖК РФ).

Согласование с органами власти: перепланировка должна быть согласована с органами местного самоуправления.

5. Риски признания сделки недействительной и способы их предотвращения:

Нарушение преимущественного права покупки: сделка может быть оспорена, если совладельцы не были должным образом уведомлены.

Предотвращение: соблюдайте процедуру уведомления совладельцев о продаже доли.

Несоблюдение нотариальной формы: отсутствие нотариального удостоверения сделки ведет к ее недействительности (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).

Предотвращение: заключите договор у нотариуса.

Недействительность по причине дееспособности продавца: сделка с недееспособным лицом недействительна.

Предотвращение: убедитесь в дееспособности продавца, запросите медицинские справки перед заключением сделки.

Отсутствие согласия супруга на продажу доли в недвижимости как совместно нажитого имущества: при отсутствии согласия супруга продавца сделка может быть оспорена (ст. 35 СК РФ).

Предотвращение: получите нотариально заверенное согласие супруга.

Обременения и аресты: сделка с обремененной долей может быть признана недействительной.

Предотвращение: проверьте наличие обременений по выписке из ЕГРН.