Важные нововведения в сфере недвижимости и ЖКХ с 1 марта 2025 г.: поясняет партнер АБ BGMP Евгения Пешкова

Евгения Пешкова подготовила алерт о так называемой реформе законодательства в сфере недвижимости и ЖКХ. Поговорим о том пакете нововведений, который стартовал с 1 марта 2025 года. Расставим акценты для тех, у кого недвижимость уже есть, или кто планирует ее купить.

• Новые правила для рынка недвижимости с 1 марта.

Вступили в силу сразу несколько важных изменений, затрагивающих регистрацию, строительство, сделки с недвижимостью и вопросы ЖКХ.

Ниже — наиболее значимые нововведения из них.

1. Полный переход на электронную форму взаимодействия с Росреестром для юридических лиц

• Федеральный закон от 26.12.2024 N 487-ФЗ (далее — Закон № 487-ФЗ).
• Поправки внесены в федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, в частности в ст. 18 (части 1.6 и 1.7), ст. 25 (п. 1.2), ст. 70 (ч. 39) и ряд других.

Суть изменений

С 1 марта все заявления о государственном кадастровом учете и (или) регистрации прав от юридических лиц подаются исключительно в электронной форме.

Исключение действует, если другой стороной сделки является физическое лицо (кроме ДДУ в строительстве, которые тоже обязательны к регистрации только в «цифре»).

Временное послабление до 1 января 2026 г. установлено для крестьянских (фермерских) хозяйств, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, гаражных, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ. Они могут подавать документы на бумажном носителе.

Если на сайте Росреестра опубликована информация о технической невозможности приема электронных заявлений, ЮЛ вправе временно подать документы в бумажном виде.

Что это значит для собственников

• При сделках с участием ЮЛ нужно понимать, что весь комплект документов будет регистрироваться в электронном формате.
• Если вы приобретаете недвижимость (квартиру, коммерческий объект) у застройщика или банка, вероятнее всего, все заявления будут подписываться электронной подписью.
• Для физических лиц (покупателей/продавцов) бумажный формат сохраняется, кроме случаев заключения договора долевого участия: там только «цифра».

2. Новые основания для приостановки сделок с земельными участками и расположенными на них объектами

• Закон № 487-ФЗ.
• Изменения внесены в ст. 26 (пункты 21.1 и 21.2) 218-ФЗ.

Суть изменений

Росреестр приостанавливает регистрацию прав, ограничений и обременений на земельные участки, если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ этих участков.

Аналогично приостанавливается учет и регистрация прав на здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, если их участок «не отмежеван».

Что это значит для собственников

• Без межевания (уточнения границ) нельзя будет продать, подарить, сдать в ипотеку или иным образом зарегистрировать сделку.
• Тем, кто не оформил границы участка, нужно заблаговременно провести кадастровые работы (межевание) и внести данные в ЕГРН.

3. Новые правила в долевом строительстве (ДДУ): электронные документы и «стандарт застройщика»

• Закон № 487-ФЗ (поправки к закону о долевом строительстве).
• Дополнительно: ФЗ № 214-ФЗ (ред. от 01.03.2025), статьи 4, 7, 16, 21.2.

• Изменения внесены в ст. 16 Закона № 214-ФЗ — предусмотрена обязанность застройщика в течение 30 рабочих дней со дня передачи объекта дольщику подать заявление в Росреестр о регистрации права собственности дольщика.

• В статьи 4 и 7 Закона № 214-ФЗ — введено понятие «стандарт застройщика» (зарегистрированное в Федеральном информационном фонде стандартов) и правила включения его в договор.

Суть изменений

Только электронная регистрация ДДУ: все договоры долевого участия в строительстве подаются на регистрацию в электронной форме.

После подписания акта приема-передачи квартиры (или машино-места) застройщик обязан сам (без доверенности) направить электронный пакет документов в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности дольщика.

Стандарт застройщика: застройщик может включить в договор положение о качестве отделки, ссылаясь на свой собственный стандарт. Требования в этом стандарте не могут быть ниже минимальных, утвержденных Минстроем.

Что это означает для собственников

• Дольщикам станет проще: не нужно ходить в МФЦ или куда-либо еще, застройщик все оформляет сам.
• Если в договоре упомянут «стандарт застройщика», изучайте его при заключении ДДУ. Он становится неотъемлемой частью соглашения.

4. Строительство жилых домов по договорам строительного подряда с использованием эскроу-счетов

• Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ, а также соответствующие подзаконные акты (ПП РФ от 28.11.2024 № 1657 и от 25.01.2025 № 46).

Суть изменений

При строительстве индивидуальных жилых домов по договору подряда деньги заказчика (гражданина) размещаются на счете эскроу и передаются подрядчику только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на заказчика.

Подрядчик получает кредит в уполномоченном банке, а средства с эскроу могут пойти в счет погашения его обязательств по целевому кредиту.

Что это означает для собственников

• Такая схема защищает заказчика: он не рискует внести аванс и остаться без дома.
• Эскроу-счет разблокируется только после подтверждения, что дом достроен и право собственности зарегистрировано.

5. Обязательное оформление земельных участков под зданиями

• Закон № 487-ФЗ.
• Поправки внесены в федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ о введении в действие ЗК РФ, статья 3 (дополнен пункт 7.1).

Суть изменений

Если у собственника здания или сооружения (включая помещения и машино-места) нет оформленных прав на земельный участок государственной или муниципальной собственности, на котором все это расположено, законодатель обязывает купить участок либо взять в аренду.

Исключение предполагается, если земельный участок по закону предоставлять не требуется (например, уже есть право постоянного пользования или иной законный статус).

Что это означает для собственников

• Тем, кто владеет зданиями и помещениями на неоформленном участке (прежде числившемся в госсобственности), нужно заняться оформлением землеотвода (аренды или выкупа).
• Без соблюдения этого порядка могут возникнуть риски при дальнейшем распоряжении объектом.

6. Новые правила проведения собраний собственников в многоквартирных домах (ЖКХ)

• Федеральный закон от 13.12.2024 № 463-ФЗ.

Суть изменений

При заочном голосовании в электронной форме теперь можно использовать только ГИС ЖКХ или ее региональные аналоги.

Сторонние платформы допускаются, если собрание было объявлено до 1 марта 2025 г.

Все уведомления и итоги голосований, размещенные в ГИС ЖКХ, автоматически уходят собственникам на Госуслуги.

Инициировать собрание собственники могут (при наличии 10% голосов) в том числе через ГИС ЖКХ или ее региональный аналог.

Что это означает для собственников

• Владельцам квартир будет проще участвовать в общих собраниях удаленно, используя государственные порталы.
• Информация о собрании «привязывается» к конкретному дому, никто не сможет сказать: «Я не знал о голосовании».

7. Уточненный порядок «завершения» строительства и реконструкции

• Закон № 487-ФЗ.
• Изменения вносятся в ГрК РФ (статьи 48, 51, 52, 55 и др.).

Суть изменений

Строительство или реконструкция здания/сооружения считаются завершенными со дня:

• получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если оно требуется);
• получения уведомления о соответствии (для ИЖС или садового дома);
• внесения сведений в ЕГРН (если разрешение на строительство не требовалось).

Без соблюдения этих процедур объект считается незавершенным.

Застройщик обязан подать документы в уполномоченные органы или напрямую в Росреестр, в зависимости от того, нужен ли ввод.

Что это означает для собственников

• Если вы строите дом, важно понимать, в каких случаях нужен ввод, а в каких достаточно кадастрового учета.
• Без официального оформления объект может считаться недостроем, что затруднит продажу, оформление ипотеки и т. п.

8. Сроки освоения земельных участков и ответственность за неиспользование

• Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ (вступил в силу 1 марта 2025 г.).

Суть изменений

Определяется понятие «освоение земельных участков», срок на освоение (не более 3 лет), а также признаки, по которым участок признается неиспользуемым.

В случае отсутствия освоения земли в установленный срок возможна административная ответственность (ст. 8.8 КоАП РФ).

Что это означает для собственников

• Владельцам «заброшенных» участков придется либо что-то на них возводить (в соответствии с ВРИ) или приводить в надлежащее состояние, иначе возможно применение штрафных санкций.
• Если вы покупаете участок под ИЖС или садоводство, учитывайте, что закон обязывает использовать землю по назначению в определенные сроки.

Итог: что нужно сделать собственникам и покупателям

1. Проверить границы участка в ЕГРН. Если нет данных — заказать межевание.
2. Подготовиться к электронному взаимодействию с Росреестром (особенно ЮЛ).
3. Оформить земельный участок под вашим зданием, если он числится за муниципалитетом или государством.
4. Учитывать новые требования при строительстве (особенно по вводу в эксплуатацию и по регистрации в долевом строительстве).
5. Следить за «освоением» имеющихся земельных участков, чтобы избежать штрафов.

Все ключевые изменения отражены в федеральном законе от 26.12.2024 № 487-ФЗ (опубликован на официальном интернет-портале правовой информации), а также в ряде других законов, перечисленных выше. Эти поправки призваны повысить прозрачность сделок, упростить электронное взаимодействие и усилить контроль за использованием земель.

Таким образом, отметим, что реформа 2025 года окажет значительное влияние на все сферы недвижимости — от покупки квартиры в новостройке до оформления дачного участка. Чем раньше вы подготовитесь к новым правилам, тем меньше будет сложностей при оформлении сделок и регистрации прав.