Спор о соразмерности ЗУ и объектов капитального строительства в обзоре ВС РФ № 2,3 за 2024 г.

 В обзоре ВС РФ № 2,3 (2024) от 27.11.2024 г. рассмотрен спор (№ 3) о предоставлении земельного участка, соразмерного надлежащей эксплуатации расположенных на нем объектов капитального строительства (Определение № 26-КГПР23-4-К5).

В рамках анализируемого дела арендатору был выделен земельный участок общей площадью более 24 тыс. кв. м. с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта». В ходе использования на земельном участке арендатором были возведены два одноэтажных нежилых здания − контрольно-пропускные пункты степенью готовности 90%.

Постановлением местной администрации от 15 апреля 2019 г. спорный земельный участок передан арендатору в собственность за плату, с ним заключен договор купли-продажи ЗУ от 15 апреля 2019 г., а 31 мая 2019 г. два одноэтажных нежилых здания были снесены. В итоге договор купли-продажи земельного участка арендатору был признан ничтожным по причине того, что два одноэтажных нежилых здания не соответствовали виду разрешенного использования. Кроме того, данные постройки были снесены вскоре после заключения договора купли-продажи, а даже если бы эти постройки были сохранены в натуре, для их использования не требовался земельный участок такой площади.

ВС РФ сделал вывод о том, что «возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 3К РФ».

При этом Верховный суд при рассмотрении дела отметил, что Конституционным судом ранее в определении от 23 апреля 2020 г. № 935-О была дана оценка обстоятельству, констатирующему, что предусмотренный ЗК порядок пользования ЗУ лицами, которые приобрели собственность на объект недвижимости, «обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования».

Спор имеет ключевое значение для правоприменительной практики в отношении предоставляемых в аренду участков из состава земель государственной или муниципальной собственности. Арендаторам важно учитывать не только формальный критерий освоения земельного участка, но и выстраивать историю собственных добросовестных действий, которая бы позволила говорить о полном и всеобъемлющем освоении земель.