Анализ судебных споров с ДГИ: функционал, специфика, аргументы

На протяжении многих лет адвокатское бюро BGMP поддерживает своих клиентов в разрешении споров с Департаментом государственного имущества города Москвы. Доверители часто обращаются к юристам бюро для того, чтобы отстоять свои имущественные интересы. В предлагаемом материале приведем наглядные кейсы, в которых были успешно оспорены требования органа исполнительной власти и пресечены попытки лишения собственника объекта недвижимости. Кроме того, в обзоре представлены дела, рассмотренные судами как в пользу участников экономических споров, так и в пользу ДГИ г. Москвы.

Можно с уверенностью подчеркнуть тот факт, что ДГИ, безусловно, является сильным оппонентом и профессиональным соперником в суде. Между тем, ориентируясь на наш опыт и примеры других дел, минимизируем сомнения в том, что выиграть в таких спорах невозможно. В материале приведены типичные основания и тактика органа исполнительной власти, выводы судов и пути решения конфликтов. (Обзор подготовлен на основе свежих судебных решений за 2024 г.)

1. Юристы АБ BGMP доказали в суде, что отсутствие разрешения на строительство не является единственным и достаточным основанием для признания объектов самовольными строениями (№ А40-14200/2023).

Суть дела

Юристам удалось оспорить нестандартные требования ДГИ г. Москвы, который на основании угрозы жизни и здоровью третьих лиц пытался лишить ответчика права собственности, снести здания за свой счет и облагородить территорию. АБ BGMP доказало, что отсутствие разрешений на строительство не является единственным основанием для признания объектов самовольными постройками.

Государственная инспекция по недвижимости провела проверку и установила, что здание находится в ветхом состоянии, имеются очаги разрушения — частично разрушены стены здания. По вине собственника здание является объектом, представляющим угрозу жизни и здоровью граждан. Перед юристами была поставлена задача не допустить сноса объекта и доказать отсутствие упомянутой угрозы.

Юристы фирмы представляли интересы клиента на стадиях досудебного обжалования и на всех судебных стадиях, включая разработку правовой и доказательственной базы, подготовку процессуальных документов, непосредственное участие в судебных заседаниях.

Были реализованы меры, которые не допустят доступ третьих лиц на объект. Представлены доказательства организации охраны территории ЧОП и установки видеокамер по периметру территории. Объект был законсервирован и отключен от коммуникаций и энергоснабжения, а двери опломбированы.

Юристы доказали необходимость совместного осмотра спорного объекта, что суд также отразил в определении. Однако ДГИ г. Москвы осмотр проигнорировал.

Выводы суда

Суды трех инстанций поддержали позицию бюро и отказали в удовлетворении требований ДГИ г. Москвы в полном объеме. Суд вынес решение, ссылаясь на тот факт, что ответчик предпринял все необходимые меры для защиты прав третьих лиц и недопущения их на территорию спорного строения, доказательств обратного истец не представил.

Спор имеет прецедентное значение для многих собственников законсервированных объектов недвижимости, поскольку судебным решением подтвержден достаточный объем мер защиты объектов от третьих лиц. Негативный исход дела устанавливал бы новые основания и способы лишения права собственности.

2.  Правительство Москвы, ДГИ г. Москвы (истцы) обратились в суд с иском к обществу «ТИЛАР» (ответчик) с требованиями признать помещения здания самовольной постройкой; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на спорные объекты (№ А40-182898/22).

Решением суда в иске было отказано. ДГИ обратилось в апелляционную инстанцию.
Госинспекцией в ходе проверки ЗУ выявлен объект недвижимости, обладающий признаками самовольного строительства и размещенный без разрешительной документации.

ЗУ предоставлен по договору аренды ответчику как правообладателю зданий сроком действия по 19.04.2009 г. для эксплуатации складских и административных зданий. Договор является действующим. Разрешенное использование ЗУ: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов.

Госинспекция установила, что на ЗУ расположено двухэтажное отдельно стоящее здание с мансардой 1925 г. постройки. Указанное здание оформлено в собственность общества, используется под административные цели. На плане ЗУ от 21.03.1997, экспликации БТИ 1996 г. вышеуказанное здание имело 1 этаж.
В 1997 г. был утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительства складского строения.

Согласно техпаспорту БТИ на 14.04.2008 установлена этажность в 2 этажа. Есть отметка о том, что переоборудование произведено в 2006 г.
На здание было зарегистрировано право собственности ООО «ТИЛАР», мансарда при этом в площадь здания не вошла. Так как участок под капитальное строительство (реконструкцию) не предоставлялся, разрешительная документация на возведение указанного объекта и его ввод в эксплуатацию не оформлялись, истцы обратились в суд.

Выводы суда

Суд первой инстанции с учетом судебной экспертизы исходил из недоказанности наличия совокупности оснований, при которых возможно требования по иску удовлетворить, применив срок исковой давности по заявленным требованиям, в иске полностью отказал. Апелляционный суд согласился с мнением первой инстанции.

Суды указали, что по смыслу п. 26 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 самовольной постройкой не может быть признан объект недвижимости только лишь при установлении судом того, что ее единственным признаком является отсутствие разрешения на его строительство и/или отсутствие акта ввода его в эксплуатацию, при том условии, что судом установлено, что такой объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

3. В схожем деле Правительство Москвы, ДГИ г. Москвы (истцы) заявили в суд с иском к ЗАО «Центральные экспериментальные сварочные мастерские» (ответчик) о признании надстройки и двухэтажной пристройки к зданию самовольными постройками (№ А40-180710/2022).

 Истцы указали, что объекты построены при отсутствии документов, подтверждающих их возведение на участке в порядке действующего законодательства. Между тем суд в указанных требованиях истцу отказал.

Суд учел, что участок находится в собственности общества. А в предоставленных материалах для производства экспертизы присутствовала проектная и разрешительная документация на реконструкцию здания. Экспертиза признала, что исследуемое здание с учетом пристроек отвечает положенным требованиям. И на дату экспертного осмотра исследуемое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Срок исковой давности же истцами пропущен, на этом основании суд рассмотрел дело в пользу ответчика.

4. Правительство Москвы и ДГИ г. Москвы (истцы) обратились в суд заявлением к обществу «Изабель Т» (ответчик) о признании пристройки самовольной постройкой. Три судебных инстанции в иске отказали (№ А40-294351/2022).

Истцы ссылались на то, что судами неверно применен срок исковой давности и что ЗУ для строительства капитальных объектов не предоставлялся.

Из акта госинспекции следовало, что участок оформлен по договору аренды для эксплуатации зданий производственно-складского  назначения. На здание зарегистрировано право собственности ответчика.

Изменение показателей здания произошло в результате реконструкции и внутренней перепланировки. Таким образом, по мнению госинспекции, оно обладает признаками самовольной постройки.

Выводы суда

Отказывая в иске, суд исходил из того, что спорный объект возведен на месте ранее демонтированного тамбура, преобразованный в производственное помещение, используется по целевому назначению участка и ответчиком приняты все надлежащие меры к его легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Суд принял во внимание выписки из протокола комиссии о сохранении постройки для последующего оформления имущественных отношений, а также распоряжения префектуры о вводе в эксплуатацию пристройки и антресоли с приемкой на баланс ответчика, распоряжения департамента земельных ресурсов о предоставлении в аренду ЗУ для эксплуатации здания.

Поскольку требование истцов об освобождении ЗУ от самовольной постройки заявлено в отсутствие фактического владения со стороны истцов земельным участком, суды решили, что на требование распространяется общий срок ИД, который к моменту обращения в суд признали пропущенным и на этом основании достаточным для отказа (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности (пп. 7 и 8 обзора судебной практики Президиума ВС РФ от 16.11.2022).

 5. Правительство Москвы и ДГИ г. Москвы (истцы) обратились в суд о признании помещения здания общества «БМПК Капитал» (ответчик) самовольной постройкой. Ответчик подал встречный иск о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости. Суды истцу в иске отказали, удовлетворив встречные требования (№ А40-235035/21).

Госинспекция в ходе проверки установила, что к зданию комбината пристроены строения, не поставленные на технический и кадастровый учет. При этом сведения о проектной документации и разрешении на строительство (реконструкцию) отсутствовали. Разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось. Земельный участок под строительство объекта не предоставлялся.

В ЕГРН здание значилось как возведенный в 1991 г. объект капитального строительства из двух этажей, включая подземный. Сведений о пристройках ЕГРН не содержало.

Право собственности на здание и ЗУ перешло к комбинату наряду с другими объектами недвижимости. В 02.12.2016 на сайте комплекса градостроительной политики размещена информация о проекте Бусиновского комбината, как современного производственно-логистического центра. По данным Москомстройинвеста, благодаря реконструкции комбинат должен приобрести привлекательный архитектурный облик. Проект был одобрен Правительством Москвы, в том числе градостроительной-земельной комиссией.

Между тем по определению суда о банкротстве комбината в 2019 г. проект был прекращен. В связи с приостановлением финансирования комбинат принял решение о переводе ОКС на консервацию, определил работы для сохранности законсервированных зданий.
Приостановление строительства также было обусловлено тем, что всех участников признали несостоятельными. Эти факты объективно не позволили оформить незавершенное строительство.

Выводы суда

 В этом деле суд рассмотрел два требования одновременно: о сносе объекта и о признании права собственности застройщика на объект на публичном ЗУ.

Исходя из доказательств, суд признал спорное здание самовольно реконструированным. По мнению суда, общество предприняло все меры по легализации реконструкции объекта, что является основанием для признания права собственности на объект за ним (абз. 3 п. 26 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010). Ответчик обратился в суд, поскольку исчерпал все иные способы защиты права собственности, кроме как обращение в суд с требованием о признании права собственности на реконструкцию.

При самовольном изменении первоначального объекта посредством пристройки дополнительных помещений право собственника может быть защищено признанием права на объект в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости (обзор практики Президиума ВС РФ от 19 марта 2014 г.).

Суд обратил внимание на то, что отказ в первоначальном иске истцов о сносе спорных строений в целях устранения правовой неопределенности порождает необходимость удовлетворения встречного искового заявления о признании права собственности на них.

6. ДГИ (истец) заявило к ЗАО «ГАРАНТ ИНВЕСТ» (ответчик) о признании пристройки, надстройки второго этажа и мансарды здания самовольными постройками. Общество в ответ подало в суд встречный иск о признании права собственности на строения (№ А40-14027/2022).

Госинспекция по недвижимости в ходе проведения обследования земельного участка выявила строения, обладающие признаками самовольного строительства и размещенные без разрешительной документации. По мнению истца, ЗУ для строительства/реконструкции не предоставлялся, по данным ИАС УГД разрешение не выдавалось.
И по актуальным данным ЕГРН сведения о фактической реконструированной площади объектов также не содержит.

В экспертном заключении отмечено увеличение площади здания за счет реконструкции. Возведен мансардный этаж, который является капитальным строением. Помещения не соответствуют градостроительным нормам, противопожарным и санитарным правилам в полном объеме. Несоответствия отмечены по всему периметру помещения и создают угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, эксперты отметили, что при проведении натурного исследования им не был предоставлен доступ во все строения объекта, вследствие чего определить их габариты также не представляется возможным.

Общество заявило о дополнительной экспертизе и представило заключение «Моспроект комплекс», согласно которому объект не создает угрозы, соответствует нормам пожарной безопасности, и соответствует работоспособному техническому состоянию. Суд согласился с заявлением. Дополнительная экспертиза признала недостатки устраненными.  Кроме того, ответчик отметил, что инспектор осмотрел не указанный по делу, а другой участок.

Выводы суда

Рассматривая вопрос о признании права собственности общества на здание, суд его удовлетворил, он учел, что общество неоднократно предпринимало меры к его легализации. Общество обращалось с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию строений в Госстройнадзор, в том числе через портал г. Москвы, в котором было заявлено о техническом сбое. У общества отсутствовала возможность зарегистрировать изменение площадей зданий, кроме как по решению суда, поскольку единственным препятствием являлся отказ в выдаче разрешения на строительство/реконструкцию.

Допущенное незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (в части минимальных отступов от ЗУ или максимального процента застройки в границах ЗУ), не создающее угрозу и не нарушающее права и интересы третьих лиц, суд признал несущественным.

7. Правительство Москвы и ДГИ города (истцы) обратились в суд с иском о признании помещения здания фирмы «Татьяна» (ответчик) самовольными постройками и о признании право собственности отсутствующим. Суд принял в деле позицию ответчика (№ А40-40991/2023).

Ранее земельный участок был предоставлен обществу по договору аренды для эксплуатации здания пристройки к жилому дому под магазин. В ходе проверки госинспекцией было установлено, что в период 2013-2017 гг. было застроено пространство под навесом пристройки к МКД, в ходе чего образовались помещения, которые отражены в технической документации МосгорБТИ и входят в состав строения, находящегося в собственности общества. Разрешение на строительство/реконструкцию по указанному адресу отсутствует, ввод объекта в эксплуатацию не осуществлялся. Из заключения экспертизы следовало, что обществом не представлено проектной документации, разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию, следовательно, проведение реконструкции не соответствует градостроительным нормам по наличию разрешительной документации.

Выводы суда

Между тем суд установил, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.06.2014 указанные помещения находятся в собственности общества. Кроме того, в территориальном БТИ составлена экспликация, согласно которой помещения входят в состав здания и поставлены на технический учет. В ходе дальнейших исследований установлено, что пристройка со всеми возведенными изменениями соответствует строительным нормам и правилам.

Поскольку органы исполнительной власти могли узнать о нарушении своих прав не позднее 2014 г., суд, учитывая, что истцы обратились с иском только 02.03.2023, счел обоснованным заявление ответчика о пропуске истцами срока ИД.

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 № 3809/12, от 18.06.2013 № 17630/12, определениях ВС РФ от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665, от 14.07.2015 № 305-ЭС14-8858 о толковании ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности при наличии контрольных функций органов государственной власти.

8. В схожем деле Правительство Москвы и ДГИ г. Москвы (истцы) заявили в суд иск к ИП (ответчик) о признании мансарды и подвала общей площадью 221,7 кв.м здания самовольными постройками. Но в нем суды первоначально согласились с ДГИ, а на втором круге решение пересмотрели в полном объеме, исходя из пропуска истцами срока исковой давности (№ А40-252294/2020).

Выводы суда

Госинспекция в акте заключила, что указанные строения создают угрозу жизни и здоровью граждан, однако результаты проведенной экспертизы подтвердили, что недостатки устранены и угрозы нет.

Право собственности ответчика на спорный объект актуальной площади зарегистрировано 12.03.2013, соответствующее свидетельство выдано 29.04.2013. При этом 18.04.2013 между ДГИ и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды ЗУ, о переходе права аренды к ответчику. В дополнительном соглашении имеется указание на регистрацию права собственности ответчика на здание актуальной площади 12.03.2013. На основании пропуска исковой давности суд при повторном рассмотрении спора в суде истцам в иске отказал.

Суд в деле обратил внимание на то, что применение судом по заявлению стороны в споре института исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

 — Между тем бывают и иные судебные решения, в которых ДГИ может убедить суд в своей правоте, если правомерность действий ответчика по строительству спорных объектов не подтверждена надлежащей документацией или угрожает жизни и здоровью третьих лиц.

9. Правительство Москвы и ДГИ города (истцы) обратились в суд к «Гранфорт-М» (ответчик) с требованием признать здания самовольными постройками. Суд рассмотрел дело в пользу ДГИ (№ А40-283326/21).

ГИН в ходе обследования участка выявила объект самовольного строительства, размещенный без разрешительной документации. Истец утверждал, что участок был предоставлен обществу по договору аренды с 14.10.2009 сроком по 29.12.2011 для эксплуатации производственно-складских зданий (договор не действует), на поэтажном плане МосгорБТИ здание учтено в «красных» линиях», в экспликации проставлена отметка «самовольно возведен», «разрешение на возведение объекта не предъявлено». Сведения о зарегистрированном праве собственности отсутствуют. В связи с этим объекты подлежат рассмотрению в рамках постановления Правительства г. Москвы о пресечении самовольного строительства.

По мнению истца, строения возведены ответчиком вне законных оснований и документации на строительство. Суд назначил экспертизу, которая установила, что здания не соответствуют градостроительным нормам, противопожарным и санитарным правилам и создают угрозу жизни и здоровью граждан. А собственник участка — город Москва, не выдавал ответчику разрешение на возведение спорных объектов.

Выводы суда

Суд решил, что  ответчик не совершил действия для получения разрешения на строительство спорного капитального объекта.

При этом общество не исполнило требования градостроительных норм, не согласовало документацию с компетентным органом, разрешение на производство работ не выдавалось, акт ввода в эксплуатацию законченного объекта не составлялся — лицо, не являющееся собственником ЗУ, осуществляет права владения и пользования участком на условиях, установленных законом или договором с собственником (ст.264 ГК РФ).

Поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик получил согласие собственника ЗУ, переданного по договору аренды, на проведение указанных работ, спорные здания обладают признаками самовольной постройки и подлежат сносу.

10. В этом деле суд признал объект недвижимости создающим угрозу жизни и здоровья третьих лиц, что послужило основанием для его сноса. Правительство Москвы, ДГИ г. Москвы (истцы) обратились в суд к обществу «Фирма «Коман» (ответчик) о признании здания самовольной постройкой (№ А40-294087/2022).

Земельный участок предоставлен обществу по договору аренды для эксплуатации офисно-складских зданий фирмы (действует). На участке установлено нежилое здание, которое принадлежит обществу – его собственнику. Из архитектурно-градостроительного заключения следует, что здание возведено в 1996 году как двухэтажное-временное модульное складское помещение. Учитывая, что участок для реконструкции не предоставлялся, а собственник ЗУ — город Москва, не выдавал ответчику разрешение на возведение спорного объекта, ДГИ заявило в суд.

Выводы суда

Суд назначил экспертизу, которая подтвердила, что спорное здание, являясь ОКС, не соответствует градостроительным нормам из-за отсутствия разрешений на строительство (реконструкцию), проектной документации и ввода в эксплуатацию. Эксперты также указали нарушения в части противопожарной защиты, защиты от коррозии, эвакуационных путей и выходов.

Эксперт пояснил, что ответчик на момент строительных работ должен был подготовить проект пожарных рисков. Соответственно, суд не принял во внимание расчет пожарных рисков ответчика, подготовленный уже после проведения экспертизы. Таким образом, экспертиза установила, что спорное строение возведено без правоустанавливающих документов и создает риск для третьих лиц. 

Строительство и реконструкция ОКС осуществляются на основании разрешения органа местного самоуправления по месту нахождения ЗУ (ст.51 ГрК РФ, ст. 3 ФЗ об архитектурной деятельности). К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться:

1) правоустанавливающие документы на ЗУ;

2) градостроительный план участка; положительное заключение экспертизы проектной документации ОКС (к этапам строительства (ч. 12.1 ст. 48 ГрК РФ), иные заключения экспертизы в части применения ст. 49 ГрК РФ);

3) разрешение на отклонение от предельных параметров строительства/реконструкции (если застройщику предоставлено такое разрешение (ст. 40 ГрК РФ));

4) согласие всех правообладателей ОКС в случае реконструкции такого объекта;

5) копия свидетельства об аккредитации ЮЛ, выдавшего положительное заключение, если оно представлено негосударственной экспертизой.

Суд посчитал, что в данном случае ответчик не совершил необходимые действия для получения разрешения на строительство объекта и для легализации объекта.

 11. Еще один спор, в котором суд признал доказанными доводы ДГИ. Правительство Москвы, ДГИ (истцы) обратились с иском к обществу «СпекторСтройКомп» (ответчик) о признании зданий самовольной постройкой (№ А40-112005/2022). Речь шла о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

Госинспекция установила на земельном участке (в собственности города) незарегистрированные здания. Ранее участок был свободен, в 1998 г. без оформления возведены строения. Согласно ИАС «УГД» участок для строительства не предоставлялся, разрешения на ввод в эксплуатацию не оформлялись. В приложение № 2 к ПП г. Москвы о пресечении самовольного строительства были включены три спорных объекта. Истец просил в суде снести спорное имущество и освободить участок.

Участок был предоставлен ответчику по соглашению к договору аренды до 26.04.2021 под транспортно-складскую базу без права дополнительного строительства.
Право собственности на спорные здания в ЕГРН не зарегистрированы.

Основной аргумент ответчика состоял в том, что поскольку общество приобретало право на предприятие как имущественный комплекс, а не на отдельные объекты недвижимости, оно зарегистрировало права на предприятие в целом (ст. 132 ГК РФ).
Кроме того, в состав ИК, кроме зарегистрированных  объектов недвижимости вошли и иные строения (бытовой комплекс, блок складов, металлические ангары, здания котельной и пр.).

Но этот довод суд во внимание не принял, так как в договоре аренды не поименованы объекты, расположенные на участке. Кроме того, было невозможно установить, что именно спорные объекты вошли в указанный перечень.

Из заключения экспертизы следовало, что все спорные строения возведены без правоустанавливающих документов, но не создают угрозу жизни и здоровью людей, а одно из них является некапитальным строением. Соответственно, предметом внимания суда стали два здания – объекта капительного строительства.

 Выводы суда

В отношении объекта некапитального строительства, исходя из того, что спорное строение является движимым имуществом, суд посчитал, что право собственности на него регистрации в ЕГРН не подлежит, оно не подпадает под понятие самовольной постройки и не может быть снесено. С учетом изложенного, суд удовлетворил требования о признании двух спорных зданий (ОКС) самовольной постройкой.

В части некапитальных строений суд также отметил, что сложившаяся судебная практика исходит из того, что при условии создания некапитальным объектом угрозы жизни и здоровью граждан, судами признается обоснованным обязание ответчика демонтировать некапитальный объект для восстановления нарушенного права истца, как собственника ЗУ.