Исключение из конкурсной массы единственного жилья: 10 аргументов в пользу должника

Приведем актуальные случаи, в которых суд принимал решение об исключении из конкурсной массы единственного жилья должника. В обзоре практики судов округов за 2025 год вы найдете необходимые и убедительные доводы, которые были учтены судом в пользу стороны должника.

1. Коммерческое использование единственного жилья не лишает должника исполнительского иммунитета

Суть дела: Кредитор утверждал, что должник использовала квартиру как салон красоты и сдавала в аренду, следовательно, должна иметь другое жилье. Три инстанции поддержали позицию должника (АС Поволжского округа от 09.09.2025 по делу № А65-19878/2023).
Позиция судов: Установлено, что квартира  единственное жилье должника и её сына, не является предметом ипотеки, не превышает разумные потребности и не обладает признаками роскоши.
Вывод: Использование квартиры в коммерческих целях и сдача в аренду не являются основанием для отказа в распространении исполнительского иммунитета на единственное жилье, так как это нарушает конституционное право на жилище. Факт временного отсутствия должника не лишает его права на жилье (ч.1 ст. 40 Конституции РФ).

2. Проживание должника за пределами РФ не лишает гражданина права на единственное жилье при банкротстве

Суть дела: Должник просил исключить из конкурсной массы ½ доли в квартире, являющейся общим имуществом с бывшей супругой. Суд требование удовлетворил. Кредитор не согласился, ссылаясь на длительное проживание должника в ОАЭ, и предполагая злоупотребление правом и фиктивный развод (АС Уральского округа от 06.08.2025 по делу № А34-15040/2023).
Позиция суда: У должника нет другого жилья в РФ и ОАЭ. Довод об отсутствии должника в пределах РФ и отсутствия проживании в квартире отклонен, исходя из положения, что исполнительский иммунитет должен распространяться на жилье, которое по объективным параметрам является достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в нем как необходимом для жизнеобеспечения (постановления КС РФ от 26.04.2021 № 15-П и определения СКЭС ВС РФ от 23.01.2020 № 308-ЭС19-18381).
Вывод: Проживание гражданина за пределами страны не лишает его права на единственное жилье в России.

3. Действия кредитора направлены не на пополнение конкурсной массы, а на преодоление ситуации владения им и должником одним имуществом

Суть дела: Должник просила в суде исключить из конкурсной массы единственную квартиру площадью 47,3 кв. м. Три инстанции требование удовлетворили (АС Восточно-Сибирского округа от 22.09.2025 по делу № А33-30218/2022).
Кредитор в деле посчитал, что это решение нарушает его права,  должник не работает, источников дохода не имеет, и единственным вариантом расчетов является реализация ½ доли должника на квартиру.
Суды: Квартира  единственное жилье должницы, в котором также проживает ее совершеннолетняя дочь. За вычетом требований кредиторов оставшейся суммы недостаточно для приобретения замещающего жилья, что нивелирует необходимость продажи квартиры.
Довод об игнорировании приобретения замещающего жилья отклонен, поскольку такая оценка производится судами только в случае признания жилья избыточным.
Вывод: Возражения кредитора направлены не на пополнение конкурсной массы, а на преодоление ситуации владения должником и кредитором одним объектом недвижимости, когда его реализация целиком является для кредитора существенно выгоднее реализации принадлежащей ему доли.

4. Кредитор не доказал критерии роскошности жилого помещения и порядок предоставления замещающего жилья

Суть дела: Должник обратился в суд с заявлением об исполнительском иммунитете в отношении единственно пригодной для проживания квартиры. Его заявление было удовлетворено (АС Западно-Сибирского округа от 01.10.2025 по делу № А46-16473/2022).
Минимущество области в жалобе указало, что суды не учли возможность должника реализовать квартиру по высокой цене, приобрести замещающее жилье и погасить задолженность перед бюджетом; спорный объект отвечает критериям роскошного; ссылается на недобросовестность должника и злоупотребление правом.
За должником (инвалидом) зарегистрирована недвижимость: объект незавершенного строительства (готовность — 75%) и квартира. Квартира – единственное жилье его и сына.
Позиция суда: Финансовым управляющим и кредиторами не представлены сведения об издержках по продаже спорного и покупке замещающего жилья, исчислить сумму, на которую пополнится конкурсная масса из-за замены жилья, невозможно, равно как и проверить, не будет ли сальдо малозначительным, вследствие чего продажа квартиры выполнит карательную функцию, не являясь эффективным способом погашения требований кредиторов. Вопрос о приобретении замещающего жилья не был выражен. Доказательств отнесения квартиры к категории роскошного жилья не представлено.

5. Финансовый управляющий противозаконно реализовал единственное жилье должника

Суть дела: Должник оспорила действия финансового управляющего, незаконно включившего в конкурсную массу и реализовавшего ее единственный пригодный для проживания жилой дом, не учитывая, что зарегистрированная за ней квартира была утилизирована. Суды трех инстанций поддержали ее позицию (АС Восточно-Сибирского округа от 01.09.2025 по делу № А10-1307/2023).
Позиция суда: Действия финансового управляющего неправомерны, так как реализация единственного жилья должника нарушает положения Закона о банкротстве и ст. 446 ГПК РФ об исполнительском иммунитете. Довод управляющего о пассивности должника отклонен, так как именно финансовый управляющий обязан выявлять имущество и обеспечивать его сохранность (абзац второй п. 8 ст. 213.9 Закона о банкротстве), а удаленность должника от места проживания не снимает с управляющего этой ответственности.
Вывод: Реализация единственного пригодного для проживания жилья должника недопустима даже при наличии формально зарегистрированного, но непригодного жилья.

6. Сочтет ли суд единственным жильем квартиру, образованную из двух других?

Суть дела: Должник обратился в суд с просьбой исключить из конкурсной массы объединенную из двух квартиру, как единственное пригодное жилье. Суды удовлетворили требование должника (АС Московского округа от 25.07.2025 по делу № А40-193794/2020).
Позиция суда: Квартира  единственное пригодное жилье для должника, не отвечающее критериям «роскошного», раздел которой экономически нецелесообразен. Кредиторы предпочли разделу квартиры механизм предоставления замещающего жилья, однако и его реализация, исходя из обстоятельств дела, не согласуется с принципами разумности.
Вывод: Принятие кредитором решения о приобретении должнику иного жилого помещения значительно меньшей площадью, чем у него имелась, с произвольным определением достаточного уровня обеспеченности должника и членов его семьи жильем не согласуется с позицией КС РФ.

7. Исключение доли в квартире из конкурсной массы при наличии аварийного дома правомерно

Суть дела: Финансовый управляющий включил в конкурсную массу должника жилой дом и 1/3 доли в квартире. Должник попросил исключить долю в квартире в связи с аварийным состоянием дома. Возник спор, какое из помещений должно быть исключено. Три инстанции поддержали позицию должника (АС Центрального округа от 02.06.2025 по делу № А62-697/2021).
Позиция суда: Сам факт заявления об исключении указывает на волю должника проживать именно в квартире, а состояние дома признано аварийным. Довод финансового управляющего по поводу непроживания должника в квартире отклонен.
Вывод: При наличии нескольких жилых помещений, одно из которых является единственным для проживания, признание другого помещения аварийным является основанием для исключения из конкурсной массы доли в пригодном жилье.

8. Спорный дом — единственное жилье и не является предметом ипотеки, остальные объекты подлежат реализации

Суть дела: Должник просил суд исключить из конкурсной массы 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и участок, принадлежащие ему вместе с 1/2 долей в квартире и даче. Банк-кредитор не согласился с этим и подал жалобу, но требования должника были удовлетворены (АС Московского округа от 03.06.2025 по делу № А41-84502/2020).
Позиция суда: Дача лишена газоснабжения и отопления и пригодна только для летнего использования, в то время как дом является единственным постоянным жильем. Доводы банка о возможности продажи имущества отклонены, поскольку кредиторы не предложили суду механизм покупки замещающего жилья, а порядок продажи квартиры и другого дома уже утвержден судом.
Вывод: Доля в единственном пригодном для проживания жилье подлежит исключению из конкурсной массы, если другое имущество не обеспечивает полноценного проживания и отсутствует механизм замещения.

9. Место жительства и работа: важность факторов при исключении жилья из конкурсной массы

Суть дела: Должнику принадлежали квартира в Москве, а также 1/5 и 1/6 доли в иных квартирах в другом регионе. Должник обратилась в суд с просьбой исключить московскую квартиру, ранее находившуюся в ипотеке, из конкурсной массы. Суды удовлетворили требование должника (АС Московского округа от 25.04.2025 № А40-156144/2023).
Позиция суда: Должник проживает и работает в Москве, ипотека на квартиру была погашена до банкротства, а снятие обременения подтверждено документально. Реализация квартиры, изменение фактического проживания и места работы нарушит социально-экономические права семьи.
Вывод: Исключение из конкурсной массы единственно пригодной для жилья квартиры обоснованно, особенно если должник постоянно проживает и работает в данном регионе, а ипотечные обязательства погашены.

10. Субъективная элитность жилья — не основание для отказа в исполнительском иммунитете

Суть дела: Суд исключил из конкурсной массы единственную квартиру должника. Кредитор оспорил это решение, ссылаясь на «роскошный» характер жилья и необходимость приобретения замещающего (АС Московского округа от 18.09.2025 по делу № А40-30539/2020).
Суды трех инстанций: Доводы кредитора отклонены. Предложенный им механизм приобретения замещающего жилья не гарантирует его покупку, площадь квартиры незначительно превышает учетную норму, а включение в конкурсную массу нарушит права должника и ее несовершеннолетних детей.
Выводы:
1) Рекламные материалы застройщика об элитности ЖК имеют субъективный коммерческий характер и не являются доказательством роскошного характера конкретной квартиры при отсутствии в ней таких признаков, а незначительное превышение площади над учетной нормой (1,8 кв. м) не может служить основанием для лишения должника и его семьи права на жилье.
2) Отказ в исполнительском иммунитете не может лишать должника жилья и должен иметь реальный экономический смысл для кредиторов и не стать карательной санкцией (КС РФ от 26.04.2021 № 15-П).