Мошенничество при продаже жилья: судебная практика и типовые схемы обмана

Покупка или продажа жилья — одна из наиболее рискованных сделок для граждан, особенно, если она совершена в условиях психологического давления, юридической неграмотности и действия мошеннических схем. Свежие примеры судебной практики за 2025 год отражают устойчивую тенденцию: число гражданских дел, в которых оспариваются сделки купли-продажи жилья в связи с заблуждением или злоупотреблением доверием, продолжает расти.

На основе решений кассационной инстанции судов общей юрисдикции можно выделить несколько распространённых сценариев обмана и соответствующую им судебную оценку.

♦ Обманные действия третьих лиц: псевдосотрудники и фиктивные сделки

Одна из наиболее распространённых схем — введение гражданина в заблуждение с участием «представителей» госорганов или банков.

Пример 1 (9 КСОЮ от 17.04.2025, № 88-2772/2025):

Женщине позвонили неизвестные, представились сотрудниками управления и убедили продать квартиру для «фиктивной операции по разоблачению мошенников». После подписания договора и перевода денег на указанный счёт она поняла, что стала жертвой.

Суд первой инстанции иск отклонил, но апелляция и кассация признали сделку недействительной: заблуждение продавца было очевидным — единственное жильё, отсутствие интереса покупателя к объекту, неоправданно низкая цена. (При этом кассационный суд отметил, что отсутствие приговора суда об осуждении виновного лица за мошеннические действия не опровергает правильность выводов суда второй инстанции по существу спора).

Пример 2 (6 КСОЮ от 30.01.2025, № 88-1233/2025):

Истец поддался на уговоры лица, который представился «зампрокурора». Он убедил фиктивно продать жилье якобы для защиты от мошенников, при этом выезжать из квартиры не придется. По его указанию продавец перевёл средства в криптовалюту, затем неизвестное лицо «вызвало» его в прокуратуру для того, чтобы совершить обратную сделку. Там истец обнаружил, что прокуратура ничего не знает об операции. Обратился в суд. Покупатель (ответчица) настаивала на выселении истца.

Первая инстанция кабальных условий сделки не обнаружила, иск отклонила в связи с продажей по ДКП. Апелляция и кассация признали сделку недействительной: волеизъявление искажено обманом, имущество продано по заниженной цене, истец сразу обратился в правоохранительные органы. Заблуждение истца имеет существенный характер, он не совершил сделку, если бы знал о мошенничестве — хищении имущества обманным путем. Оспариваемый договор недействителен в силу ст. 178 ГК РФ.

♦ Давление со стороны риелторов

Профессиональные игроки рынка недвижимости нередко используют уязвимость граждан для получения выгоды.

Пример (8 КСОЮ от 27.02.2025, № 88-3989/2025):

Пожилую женщину убедили продать квартиру для «защиты от мошенников». Звонивший ей «сотрудник полиции» рекомендовал на выбор три риелторских компании. Эксперт пришел к ней на дом, сам определил цену, после сделки назначил ей встречу, в ходе которой деньги были изъяты. Женщина обратилась в полицию, а затем в суд.

Суд первой инстанции в иске отказал. Истица совершала сделку, будучи дееспособной. Но вышестоящие инстанции сочли, что сделка совершена под влиянием обмана. Пояснения сторон, показания, аудиозаписи свидетельствуют, что истица не собиралась продавать жилье, ошибочно полагала, что защищает свое имущество. Действия ответчика, как профессионального участника рынка недвижимости, были направлены на приобретение квартиры по явно заниженной стоимости.

♦ Сделки с использованием материнского капитала

Практика показывает, что ситуации с использованием средств материнского капитала бывают сложно доказуемыми, особенно, когда в сделках участвуют родственники. В подобных делах суды тщательно анализируют фактические обстоятельства: наличие расписок, характер договорённостей, а также цели приобретения.

Пример (4 КСОЮ от 13.03.2025, № 88-5586/2025):

Мать продала дом сыну и его жене для использования материнского капитала, но рассказала, что деньги ей не передавались, а имущество отчуждено под устные обещания переоформить квартиру на неё. Суды ей отказали, указав на реальность намерений сторон и отсутствие доказательств заблуждения. Доследственная проверка также их не обнаружила. Указание продавца на то, что сделка оплачена не в полном объеме, о ее недействительности не свидетельствует.

Ссылки продавца на устную договоренность о передаче в ее собственность квартиры по истечении значительного времени с момента продажи жилого дома и участка, основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК не являются.

♦ Сделка в состоянии болезни или расстройства

Нередко сделки оспариваются по причине неспособности гражданина понимать значение своих действий.

Пример (6 КСОЮ от 14.04.2025, № 88-5971/2025):

Продавец на момент подписания ДКП страдал серьезным заболеванием, медицинское учреждение подтвердило длительный прием специальных препаратов. Ответчики с выводами экспертизы не согласились и обжаловали решение суда.

Суд признал сделку недействительной: в результате мошенничества истец лишился единственного жилья. Продавец не осознавал последствия своих действий.

♦ Ошибочное волеизъявление

Когда договор подписан формально, но в условиях психоэмоционального давления, суд может признать его недействительным.

Пример (7 КСОЮ от 26.02.2025, № 88-2848/2025):

Женщина продала квартиру, но отказалась передавать её. Покупатель не смог зарегистрировать право собственности и обратился в суд, утверждая, что продавец отдавала отчет в своих действиях. Ответчица указала, что это ее единственное жилье. Теперь она вынуждена снимать квартиру. Экспертиза подтвердила, что у продавца зафиксировано снижение когнитивных функций, она в значительной степени подвержена влиянию. Сделка совершена под давлением с пороком воли, поскольку в момент заключения ДКП продавец не понимала значения своих действий. Причины указанного состояния могут быть различными: болезнь, алкогольное или наркотическое опьянение, стресс, иное состояние, лишающее гражданина правильно выразить свою волю. Договор недействителен в силу ст. 177 ГК.

♦ Продажа ипотечного жилья под давлением

Финансовая уязвимость граждан также используется в мошеннических схемах.

Пример (2 КСОЮ от 15.04.2025, № 8550/2025):
Истица продала ипотечную квартиру, заявив, что действовала под угрозой и отдала деньги третьим лицам.

Суд первой инстанции признал сделку недействительной. Но апелляция и кассация отменили решение: истец не доказала осведомлённость покупателя об обмане. Тяжелая жизненная ситуация истицы не является основанием для признания ДКП недействительным при отсутствии доказательств, что покупатель этим воспользовался, и что условия сделки для истца крайне невыгодны. Сделка может быть признана недействительной, если другая сторона знала об обмане (п. 2 ст. 179 ГК). Истец полагала, что риелтор, покупатель, третьи лица состоят в сговоре. Но доказательств об этом не представила.

♦ Выморочное имущество

Споры о квартирах умерших собственников нередко связаны с подделкой документов и регистрационных записей.

Пример (2 КСОЮ от 17.04.2025, № 88-10122/2025):

После смерти собственника была оформлена фиктивная сделка. Иных зарегистрированных лиц в помещении не было. Гражданин незаконно вселился в квартиру. Город подал иск об истребовании квартиры как выморочного имущества. Суд удовлетворил требование: сделка заключена после смерти собственника, наследственное дело не открыто.

♦ Использование поддельных документов

Даже если мошенничество выявлено на ранних этапах, суд может отказать в истребовании имущества при отсутствии вины конечного приобретателя.

Пример (3 КСОЮ от 19.03.2025, № 88-4681/2025):

Администрация города попыталась вернуть квартиру, проданную по цепочке сделок, начатых с поддельных документов. Однако суд отказал: последующие покупатели действовали добросовестно, опирались на данные ЕГРН. По сведениям администрации в справке нанимателя квартиры были указаны одни данные ее паспорта, в то время как в договоре приватизации введены иные данные этого же лица. Было установлено, что паспорт на ее имя выдан уже после ее смерти. То есть, все сделки по квартире незаконны (ст. 17, 167 ГК).

В последней цепочке сделка была заключена на основании данных ЕГРН. Покупатель подтвердила соответствующую стоимость покупки, уплату, иные документы. Она не могла знать о предыдущих нарушениях, вместе с тем администрация должна была знать о поддельных паспортных данных еще с момента приватизации.

Рекомендации гражданам: как не стать жертвой мошенников при продаже недвижимости

В каждом рассмотренном деле — человеческая история, где цена ошибки измеряется потерей жилья, накоплений и доверия. Чтобы обезопасить себя, следуйте простым, но важным рекомендациям:

• Не действуйте в спешке и под давлением

Любые «операции по разоблачению мошенников» с участием правоохранительных органов — вымысел. Ни один орган власти не просит граждан продавать жильё ради следственного эксперимента.

• Проверяйте риелторов и посредников

Работайте только с зарегистрированными агентствами, заключайте договор с указанием ответственности посредника.

• Не передавайте деньги наличными или через третьих лиц

Все расчёты должны проходить через банк. Не переводите деньги на счета физических лиц «для хранения», «чтобы спасти имущество», «по указанию сотрудников службы безопасности банка».

• Обязательно читайте договор и не подписывайте непонятные документы

Требуйте проект договора заранее, не подписывайте документы под диктовку или с пустыми графами. При малейших сомнениях — делайте паузу и советуйтесь с юристом.

• Не принимайте решения под воздействием болезней, лекарств или стресса

Если вы переживаете трудный период, отложите любые имущественные сделки. В таких ситуациях люди особенно уязвимы.

• Проверяйте правовой статус квартиры и личности покупателей

Запросите выписку из ЕГРН, проверьте данные о собственниках, наличии обременений.

• Не полагайтесь на мнение незнакомцев, даже если они представляются сотрудниками банков или госорганов

Все действия официальных лиц сопровождаются документами, подписями и печатями. Их можно и нужно проверять.