Аренда без сюрпризов: что отмечают суды об изменении платы, расторжении договоров и убытках в 2025 году

В марте-апреле 2025 г. окружные арбитражные суды рассмотрели ряд дел, касающихся аренды нежилых помещений — от попыток повысить арендную плату до споров о возмещении убытков после пожаров и затоплений. Ниже — ключевые выводы из свежих постановлений, которые помогут оценить риски, скорректировать договоры и подготовиться к судебным разбирательствам.

📈 Повышение арендной платы

Суды по-прежнему строго следуют договору. Если стороны предусмотрели возможность пересмотра арендной платы только по соглашению, арендодатель не вправе добиваться ее повышения даже при двукратном росте рыночной стоимости.

Так, в деле № А03-9179/2024 (АС Западно-Сибирского округа от 25.04.2025) арендодатель сослался на «недобросовестность» арендатора, который отказался обсуждать повышение, но суд напомнил: изменение рыночной цены не является непредвиденным обстоятельством, а условия договора остаются определяющими.

Другой пример № А03-20498/2023 (АС Западно-Сибирского округа от 24.03.2025): договор заключен на 10 лет, и повышение также было зафиксировано по соглашению сторон, арендодатель попытался повысить плату через 2 года — безуспешно. Суд указал: даже при наличии права на одностороннюю корректировку, реализовать его можно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, ПП ВАС РФ № 73).

Иное решение — если договор прямо предусматривает право арендодателя на одностороннее изменение ставки. В деле № А76-16790/2023 (АС Уральского округа от 09.04.2025) суд поддержал арендодателя: условия договора соблюдены, плата соответствует рыночной.

❌ Расторжение договора: как не утонуть в деталях

Право арендодателя на односторонний отказ подтверждается, если:

• есть существенное нарушение условий (например, задолженность),
• соблюдён порядок уведомления,
• оформлен акт возврата помещения.

Именно так арендодатель выиграл дело № А32-14477/2024 (АС Северо-Кавказского округа от 13.03.2025), расторг договор и запретил доступ в помещение. Суд отказал арендатору в требованиях о восстановлении записи в ЕГРН.

Однако арендатор вправе заявить встречный иск о признании арендной платы неподлежащей внесению, если помещение передано с недостатками, исключающими его использование (АС Московского округа от 14.04.2025 № А40-16323/2024).

📅 Когда прекращаются обязательства арендатора

Формальное расторжение договора — не повод прекращать платить, если помещение не возвращено.

В деле № А58-3473/2023 (АС Восточно-Сибирского округа от 03.04.2025) арендатор перестал платить, но помещение не освободил. В суде арендатор заявил, что раз договор арендодатель расторг в октябре, он не имеет оснований требовать платежи после указанной даты. Суд же взыскал плату до даты фактического возврата, плюс убытки и неустойку.

Обратная ситуация — арендатор освободил помещение досрочно. В деле № А33-31022/2024 (АС Восточно-Сибирского округа от 24.04.2025) суд напомнил: уведомление о расторжении действует с отсрочкой 30 дней. До этого момента договор продолжает действовать, и плата начисляется, если арендатор не докажет невозможность использования помещения.

🔥 Убытки: важны не эмоции, а доказательства

Что не работает:

• Арендодатель не доказал убытки. Он почти сразу заключил новый договор, так как ошибочно посчитал, что арендодатель не передал ему помещение в срок, и решил, что понес убытки. До нарушения со стороны арендодателя — нет причинно-следственной связи. Истец не представил доказательств того, что в момент заключения другого договора будущее нарушение ответчиком обязательств было неизбежным. Так решил суд в деле № А40-110671/2024 (АС Московского округа от 21.04.2025).
• Видео и экспертиза вместо акта приёмки недостаточны. Кроме того, не учтены и иные обстоятельства. В деле № А41-71207/2023 (АС Московского округа от 16.04.2025) суд отказался признать убытки: повреждения не были зафиксированы при возврате, а значит, доказательства неполные.

Что работает:

• Арендатор переделал помещение так, что дальнейшее его использование в коммерческой деятельности арендодателя было исключено. Арендодатель обратился в суд, который его поддержал (АС Московского округа от 17.03.2025 № А41-18317/2024).

Суд установил: совокупность условий для взыскания убытков нашла свое подтверждение. Технические недостатки имели существенный характер. Также он отметил, что, исходя из сложившейся практики на стороны не возлагается безусловная обязанность детального отражения в акте приема-передачи всех без исключения элементов и комплексов, которыми оснащен объект аренды.

🔥 Ответственность за пожар: кто отвечает

• Если в договоре на арендатора возложены обязанности по пожарной безопасности — он и несёт ответственность. Это подтверждено сразу двумя делами: № А45-26554/2023 (АС Западно-Сибирского округа от 21.04.2025) и № А40-87620/2024 (АС Московского округа от 26.03.2025).

• Если же установлена обоюдная вина, ответственность делится. Так рассмотрено в споре № А03-15006/2021 (АС Западно-Сибирского округа от 05.05.2025).

💧 Затопление: суды проверяют факты

В деле № А53-15603/2022 (АС Северо-Кавказского округа от 17.04.2025) суд отказал во взыскании ущерба — причиной стала не авария, а естественное поднятие грунтовых вод. Истец не доказал вину арендатора или управляющей компании.

✅ Что нужно учесть в договорах аренды

1. Изменение арендной платы — предусмотрите чёткие условия: как, когда, по чьей инициативе.
2. Расторжение — детализируйте основания, сроки уведомления, порядок возврата.
3. Передача помещения — оформляйте акт с указанием всех технических характеристик и повреждений.
4. Фиксация ущерба — используйте не только фото или видео, но и документы, подписанные сторонами.
5. Прекращение обязательств арендатора — устанавливайте, с какого момента помещение считается возвращённым.

Вывод:

Судебная практика по аренде становится всё более прагматичной и формализованной. Выигрывает тот, кто заранее продумал возможные риски и изложил их на бумаге. Правовая определённость в договоре — лучший инструмент для избежания судебных споров или уверенного выигрыша в них.