Ежеквартальный обзор Росреестра о причинах отказа в регистрации прав на недвижимость. Выводы юриста АБ BGMP Марии Печек

Росреестр опубликовал ежеквартальный обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению кадастрового учета и регистрации прав в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости. Юрист АБ BGMP Мария Печек выделила значимые позиции нового обзора.

Среди выделенных в обзоре причин и оснований приостановления (отказа) регистрационных процедур необходимо обратить особое внимание на следующие из них:

• ошибки в подготовке технического плана;
• постановка на учет бесхозяйных объектов;
• регистрационные действия в отношении объектов, не имеющих самостоятельного функционального значения.

Ключевые выводы:

• При анализе документа стоит обратить внимание на то, что принципиальным вопросом и залогом большинства успешных регистрационных процедур является грамотно составленный технический план.

Приведенные в обзоре основания по приостановлению и отказу в регистрационных действиях не являются новыми. Кроме того, как во 2-м квартале, так и в 1-м квартале 2024 года ошибки при подготовке технического плана вынесены в отдельный раздел обзора. При этом в обзоре каждый раз отмечаются новые пункты требований к составлению технических планов, что свидетельствует не просто о систематических ошибках, а об общих продолжающихся трудностях с подготовкой технического плана.

• Отдельного внимания заслуживает указание в изучаемом обзоре в качестве причины невыполнения регистрационных процедур оформление бесхозяйных объектов недвижимости. Ранее в аналогичном обзоре за 2 квартал такая проблема не исследовалась, однако в свете государственной политики, которая направлена на учет всех имеющихся объектов недвижимости в ЕГРН и приведение всех имеющихся сведений к единому соответствию, такая причина видится логичной и обоснованной. Это уточнение необходимо воспринимать как знак по усилению работы государства в части регистрации, проверки и учетов объектов недвижимости.

Рекомендация: для собственников объектов недвижимости важно обратить внимание на данный пункт в обзоре, проверить надлежащую регистрацию прав собственности, поскольку возросло число случаев регистрации Росреестром объектов недвижимости со статусом «бесхозяйный». При этом в обзоре подчеркивается разница в регистрационных процедурах по принятию на учет как бесхозяйного объекта и регистрация бесхозяйного объекта.

• Из новых причин по сравнению с аналогичным обзором во 2 квартале 2024 г. в качестве основания для приостановления (отказа) регистрационных действий указывается заявление регистрации в отношении «объектов, не имеющих самостоятельного функционального значения, не являющихся результатом строительства по смыслу п. 23 ч. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ».

С учетом того, что из приведенного пункта закона указанные в обзоре примеры напрямую не следуют (например, линии связи, проложенные в грунте и не являющиеся линейно-кабельными сооружениями связи или объекты, входящие в состав сложной вещи, в частности, сети связи, входящие в состав магистральных трубопроводов), для кадастровых инженеров и собственников линейных объектов возникает дополнительная задача, что именно подлежит регистрации и постановке на кадастровый учет.

Пока данная проблема обозначена на уровне причин приостановления (отказа) регистрационных процедур.  Вместе с тем, с учетом развития линейных объектов (например, высокоскоростной магистрали Москва – Петербург), в рамках которых будут задействованы новые технологии и виды коммуникаций, потребность в разъяснениях со стороны Росреестра возникает. Было бы целесообразно отметить, что, по-прежнему, считается линейным объектом, а что переходит в разряд объектов, которые не обладают характеристиками самостоятельного объекта гражданских прав.

Полное название документа: «Обзору распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении предприятий, как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных в пределах более одного кадастрового округа (по результатам анализа решений о приостановлении за III квартал 2024 года)».