Иски об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд: возмещение убытков

Департамент государственного имущества (ДГИ) правомочен изымать нежилые помещения в МКД для нужд города[1]. В рамках своей деятельности ДГИ направляет запросы в Росреестр, выявляет лиц, нежилые помещения которых подлежат изъятию, готовит правовые акты об изъятии, направляет решения правообладателям, ставит об этом в известность Росреестр, готовит соглашения об изъятии имущества, а по истечении трех месяцев, если соглашение собственником не подписано, обращается в суд с требованием о принудительном изъятии недвижимости.

При этом сумма возмещения за изымаемое имущество, предлагаемая уполномоченным органом, как правило, несмотря на оценочные отчеты, оказывается ниже рыночной. В этом случае правообладатель вправе обосновывать свою стоимость, а суд назначает судебную экспертизу.

В нижеприведенной практике за 2024 г. рассматриваются иски об изъятии ДГИ нежилого имущества у правообладателей для государственных нужд и об урегулировании разногласий о размере возмещения за него. Также являются важными выводы судов о том, когда обязательства по перечислению возмещения правообладателям считаются исполненными.

ИП обратилась в суд к ДГИ об установлении компенсации за изымаемое в МКД нежилое помещение (А40-193138/2023). Департамент предложил ИП за помещение 6,7 млн рублей. Правообладатель рассчитывала на 10,3 млн. Суд согласно экспертной оценке определил сумму в 9,08 млн рублей.

МКД был включен в программу городской реновации. ИП являлась собственником нежилого помещения согласно записи в ЕГРН.

Срок заключения соглашения об изъятии со стороны правообладателя (ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ) составляет три месяца со дня получения им проекта соглашения.
Если по истечении этого срока он соглашение не подпишет, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии ЗУ или ОН, что ДГИ и сделал. Практика рассмотрения таких дел показывает, что редко, кто соглашается подписывать такие соглашения в связи с занижением стоимости изымаемого имущества. Предприниматель подписать соглашение отказалась, и сама обратилась в суд к ДГИ со встречным иском.

Согласно назначенной экспертизе было необходимо определить размер убытков, причиненных изъятием у ИП объекта недвижимости.

Важно, что учел эксперт. Он посчитал убытки правообладателя в результате изъятия объекта недвижимого имущества, включающие в себя рыночную стоимость помещения, упущенную выгоду, убытки, связанные с обязательствами перед третьими лицами, затраты на поиск аналогичного ОН, затраты, связанные с переездом, затраты на поиск нового арендатора, расходы по регистрации прав на ОН.

В судебной практике выработан следующий правовой подход. Фактическое изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд из владения частного собственника вне зависимости от соблюдения уполномоченным органом порядка такого изъятия является основанием для возмещения последнему убытков в полном объеме. (Определение ВС РФ от 25.03.2014 № 82-КГ13-5).

Иными словами, это не только стоимость самого объекта, но и все возможные в связи с утратой имущества расходы.

Кроме того, лицо, которое требует взыскать упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально. Документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены. Лицо должно доказать, что допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16674/12).

В указанном деле экспертом при проведении судебной экспертизы был произведен расчет упущенной выгоды (убытки), которые ответчик несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

Таким образом, в расчет упущенной выгоды по иску о взыскании убытков в связи с изъятием ЗУ или ОН для государственных нужд могут быть включены все подтвержденные доходы, которое лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, включая неполученные доходы в связи с невозможностью продолжить предпринимательскую деятельность.

Об установлении суммы возмещения за изымаемое имущество

В одном из случаев сумма компенсации за изымаемое помещение согласно оценочному заключению ДГИ составила 5,3 млн рублей (А40-237403/2023). Но по данным судебной экспертизы рыночная стоимость объекта должна соответствовать действительной картине рынка коммерческой недвижимости, и на дату проведения оценки она составила 11,9 млн руб. Суд вынес решение в пользу правообладателя.

Также в иске по инициативе ДГИ по данным отчета об оценке изымаемого имущества размер был определен в сумме 5,02 млн рублей. Суд же признал установленную экспертным заключением сумму возмещения в 9,7 млн рублей (А40-210510/2023).

В следующем примере ДГИ хотел изъять недвижимость у владельца изначально за 25 млн рублей. Общество представило отчет, согласно которому стоимость возмещения составила 37,7 млн рублей, в том числе рыночная стоимость объекта составила 33,6 млн рублей. В связи с разногласиями назначена экспертиза для оценки на январь 2024. Эксперт рассчитал сумму компенсации в 36 млн рублей, включая рыночную стоимость помещения в 32 млн рублей. Суды двух инстанций с ним согласились (А40-231759/23).

В деле (А40-244687/23) департамент предложил сумму возмещения в 40,2 млн рублей. Общество настаивало на 80,3 млн рублей. Судебная экспертиза представила оценку в 51,2 млн рублей, которую подтвердил суд.

Исходя из примеров следует отметить, что диапазон разницы оценки имущества в отчетах составляет ни много ни мало – четверть, треть, а то и половину стоимости имущества. Суд при этом заключает не лишенный справедливости вывод о том, что противоречий в этом нет. Иная рыночная оценка спорного помещения вне рассматриваемого дела возможна, и сама по себе она не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта. Но определенный результат проведенной экспертизы в рамках дела устанавливает именно данный размер возмещения.

При рассмотрении исков ДГИ к собственникам изымаемых объектов недвижимости суд может рассмотреть вопрос об изъятии ОН, а требование об определении рыночной стоимости ОН выделить в отдельное производство.

ДГИ обратился в суд с иском об изъятии у сособственников — ИП нежилого помещения для государственных нужд, а также об установлении суммы и условий возмещения. Владельцы помещения ссылались на то, что оценочный центр в отчете применил недействующие федеральные стандарты оценки. Суд же посчитал, что отчет в порядке закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ (п.12 ст.10) оспорен не был и являлся надлежащим доказательством по делу. Но он выделил требования о размере возмещения ИП в отдельное производство (А40-214808/2023).

В схожем споре о размере в соответствии с отчетом об оценке величина убытков, причиненных обладателю прав на изымаемое имущество, составила 23,9 млн рублей. Судебная экспертиза же указала другой размер — в 32,9 млн рублей. Суд его подтвердил, но отметил, что спор о сумме возмещения выделен в отдельное производство, а потому вопрос об окончательном размере компенсации не подлежал рассмотрению в указанном деле (А40-195016/2023).

Если правообладатель не оспорил предложенную стоимость помещения, суд удовлетворит требования ДГИ

В следующем случае ДГИ отправил обществу проект соглашения об изъятии имущества, но затем эти письма ему вернулись. Позже срок подписания соглашения истек. И поскольку общество-ответчик не оспорило предложенную департаментом стоимость возмещения за помещение в размере 5,9 млн рублей, требования ДГИ были подтверждены (А40-244383/2023).

В таком же примере ДГИ издал распоряжение об изъятии принадлежавшего владельцу имущества. Тот соглашение не подписал, но и в установленном порядке его не оспорил. ДГИ обратился в суд об изъятии. Размер возмещения остался определенный департаментом (А40-249560/2023).

Когда обязательства департамента при изъятии имущества считаются исполненными

В указанном выше деле ДГИ обратился к ИП об изъятии для нужд города нежилого помещения с установлением размера возмещения.

Спорный вопрос в этом деле касался момента исполнения обязательств по поступлению средств на счет правообладателя изымаемого имущества. В споре суд округа сделал актуальный формирующий вывод (А40-249560/2023).

Департамент и Правительство города обратились в кассационную инстанцию с жалобой, в которой просили отменить постановление апелляции по определению момента исполнения обязательств департамента при оплате за изъятие с даты поступления денежных средств на корреспондентский счет правообладателя. Они указали, что департамент не должен нести ответственность за сроки перечисления средств банком со счета ДГИ на счет правообладателя.

Суды же исходили из того, что в силу абзаца 6 ст. 316 ГК РФ надлежащим исполнением денежного обязательства считается его исполнение в месте нахождения банка, обслуживающего кредитора. Они установили, что обязательства ДГИ по оплате считаются исполненными не с даты списания денежных средств со счета департамента, а именно с даты поступления средств на счет правообладателя. Этот вывод суд округа посчитал верным.

Рекомендации

• Как видно из примеров, сохраняется тенденция, при которой предлагаемая ДГИ сумма компенсации была определена гораздо ниже реальной рыночной стоимости.
• Практика судов за 2024 г., в которых была принята позиция правообладателей, свидетельствует о положительной динамике рассмотрения споров о размере компенсации в пользу собственников имущества.
• При кажущемся отсутствии сложностей вынесенных решений некоторые споры проходят несколько судебных кругов. Поэтому при обосновании своих требований необходимо опираться на правовой подход высших инстанций о том, что фактическое изъятие имущества для государственных нужд из владения частного собственника вне зависимости от соблюдения уполномоченным органом порядка такого изъятия является основанием для возмещения убытков в полном объеме (определение ВС РФ от 25.03.2014 № 82-КГ13-5).
• В решениях неоднократно отмечается и положение закона № 4802-1 о том, что нежилые помещения в МКД, включенные в программу реновации, не относящиеся к общему имуществу, подлежат изъятию для нужд города при условии их предварительного и равноценного возмещения (ст. 4. закона от 15.04.1993 № 4802-1). Равноценное возмещение собственнику за помещение гарантирует и ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14.
• Правообладатель недвижимого имущества вправе оспорить оценочный отчет в судебном порядке (п. 12 ст. 10 ФЗ от 05.04.2013 № 43-ФЗ). Если собственник этого не сделает, суд признает требования ДГИ законными. Поэтому следует соблюдать порядок оспаривания суммы возмещения, иначе есть риск потерять часть своих средств.
• Кроме того, суды установили принципиальный вывод о том, что обязательства ДГИ по оплате считаются исполненными не с даты списания денежных средств со счета департамента, а именно с даты поступления денежных средств на счет правообладателя. Этот вывод судов также нужно учитывать, чтобы иметь возможность доказать правомерность получения компенсации.

[1] Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 г. № 99-ПП