Аналитика

КС РФ поддержал собственников подземных объектов, указав, что они вправе претендовать на ЗУ на поверхности

Дайджесты
Дата публикации:

КС раскритиковал различные подходы в практике и поддержал собственников подземных объектов, указав, что они вправе претендовать на земельный участок на поверхности

 

11 июня 2024 г. N 29-П “По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И.А. Ермака”.

Конституционный суд РФ рассмотрел в заседании дело о проверке конституционности п. 3 ст. 6 и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба гражданина И.А. Ермака. Основанием к ее рассмотрению явилась неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ оспариваемые заявителем законоположения.

Гражданину отказали в передаче в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположен его подземный гараж. Суды сочли, что такое право распространяется только на наземные объекты.

КС РФ указал, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предполагает, что находящиеся в публичной собственности участки предоставляются владельцам расположенных на них зданий и сооружений для их функционального использования. Но из-за пробела в правовом регулировании оспариваемые нормы создают неопределенность в вопросе оформления участка с подземным гаражом.

Правоприменитель не учитывает, что если пространство над гаражом не используется по другому назначению в общественных целях (стоянка, дорога и т.д.), то не имеется разумных оснований для отказа в передаче участка собственнику. На практике такой участок не предоставят ни при каких условиях.

Оспариваемые нормы не соответствуют Конституции. Федеральному законодателю надлежит внести изменения в закон. До этого собственники подземных гаражей могут требовать передачи участка в аренду, если видом разрешенного его использования является хранение автотранспорта, сообщается в определении.

 

Суть вопроса

В 2020 году заявитель по делу — гражданин И.А. Ермак приобрел по договору купли-продажи гараж. Через два года он обратился в департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации г. Абакана и непосредственно в городскую администрацию с заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 45 кв. м. и о внесении изменений (о признании его арендатором) в договор аренды от 2013 г., заключенный администрацией города Абакана (арендодателем) с продавцом гаража, но получил отказ.

Абаканский городской суд Республики Хакасия, руководствуясь, в частности, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, своим решением признал право собственности И.А. Ермака как собственника гаража на земельный участок. Суд опирался на тот факт, установленный на основании судебной землеустроительной экспертизы, что гараж не является подземным: он определяется как заглубленная и обвалованная стоянка автомобилей, а его этаж — как подвальный. Главным доказательством суд посчитал то, что крыша гаража расположена выше поверхности земли. Однако апелляционным определением ВС Республики Хакасия от 19 января 2023 года, законность которого подтверждена вышестоящими судами, решение отменено и принято новое — об отказе в иске, поскольку принадлежащий истцу гараж имеет один подземный этаж, а на поверхности участка расположены стены (частично), перекрытия и крыша. Не признавая за И.А. Ермаком право на приобретение участка в собственность, суды исходили из того, что понятие «здания и сооружения, расположенные на земельном участке», используемое в названной норме, распространяется только на наземные объекты, характеризующиеся наличием наземной этажности.

По мнению И.А. Ермака, п. 3 ст. 6 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ противоречат статьям 9 (часть 2) и 36 Конституции РФ в той мере, в какой по смыслу правоприменительной практики, они не позволяют признавать за собственниками подземных или полуподземных гаражей исключительное право на приобретение земельного участка.

 

В деле не затрагивается вопрос о предоставлении земельного участка для строительства и эксплуатации частично или полностью подземных гаражей (гаражных комплексов), расположенных под многоквартирными домами и под нежилыми зданиями и сооружениями (в том числе под наземными гаражами) и являющихся их составной частью.

 

Есть два способа купить публичный земельный участок: на торгах и без них. Напрямую без торгов заключить договор купли-продажи возможно, если это позволяет правовой режим земельного участка.ЗК Например, режимы комплексного развития территорий, права постоянного бессрочного пользования юридических лиц. Однако самый частый случай: на публичной земле находится объект недвижимости компании или гражданина. У такого собственника есть исключительное право выкупить или арендовать публичный земельный участок, к которому относится имущество. Теперь это касается объектов не только над, но и под землей. Например, подземных гаражей, паркингов. Такой подход в этом году сформировал КС РФ.

Из-за новой позиции КС РФ, считает в том числе издание «Юрист компании», большее число собственников недвижимости сможет выкупить интересующий земельный участок. Конституционный суд признал частично неконституционными нормы ЗК, которые допускают неоднозначное толкование. Не имеет значения, где находится объект относительно земельного участка. Важны признаки недвижимости: объект прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба. Пока законодатель не исправит формулировки, собственники подземных гаражей могут оформлять права на земельные участки, если их вид разрешенного использования позволяет хранить автотранспорт.

Исходя из толкования Земельного кодекса РФ земельный участок — это часть земной поверхности. В результате подходы судов к тому, относить ли к участку подземные объекты, принципиально отличались. Одни суды не видели разницы между тем, с какой стороны от плоскости участка находится объект, если у него есть признаки недвижимости.А51 Другие же отказывали собственникам таких объектов в исключительном праве выкупа или аренды.

 

Приняв дело к рассмотрению, КС поддержал собственников подземных объектов, указав, что они вправе претендовать на земельный участок на поверхности. В то же время еще предстоит узнать, как будет использоваться такое решение в дальнейшем.

АБ BGMP