Некоторые аспекты разрешения споров, связанных с установлением сервитутов: анализ практики за 2024 г.
При всей обусловленности особенностей споров, связанных с установлением сервитута, следует отметить явную конфликтность подобных правоотношений. В правовой аналитике нередко отмечается[1] их эксклюзивность и нестандартность. Иногда неразрешенные ситуации длятся годами.
Для обеспечения единообразия судебных подходов Верховный суд помимо обзорных исследований данной категории дел, которые воспринимаются безусловным руководством для подготовки правовой позиции сторон, также обращает внимание на отдельные споры, формируя системообразующие выводы. В то же время ценным оказывается опыт нижестоящих судов по таким делам. Приведем некоторые интересные споры, которые попали в поле внимания судебных инстанций, и были рассмотрены в 2023-2024 гг.
Наиболее типичные споры в отношениях, связанных с сервитутом, ориентированы на взыскание задолженности за его использование. Такие дела при доказанности обстоятельств обычно решаются согласно договорным обязательствам.
♦ Так, муниципальное учреждение «Пермблагоустройство» (истец) обратилось в суд к обществу «Время» (ответчик) о взыскании денежных средств. Позиция истца сводилась к тому, что ответчик не оплатил задолженность по соглашению об установлении сервитута (№ А50-27791/2023).
В деле истец («владелец») и ответчик («пользователь») заключили соглашение об установлении частного сервитута в отношении земельного участка в границах полосы отвода автомобильной дороги для размещения пункта общепита и автомагазина с общей стоянкой для посетителей.
Решением суда соглашение признано расторгнутым из-за задолженности по оплате за сервитут. Истец направил ответчику претензию, но его требования были оставлены без ответа. Суд в деле удовлетворил требования истца.
♦ В аналогичном споре суд также принял позицию истца (№ А82-7214/2023). Предприниматель подал заявление на АО «Аграрно-промышленный центр» (ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за пользование сервитутом.
Предприниматель (истец) — собственник земельного участка. Ответчик — собственник участков для размещения производственных зданий. Стороны заключили договор о предоставлении ответчику сервитута. Договор определяет порядок его использования для прохода и проезда к участку ответчика и устанавливает размер оплаты за его предоставление.
Дополнительным соглашением в договор внесено изменение в связи со снятием с кадастрового учета и формированием ЗУ о том, что предоставляется доступ к участку истца. Соглашение было заключено на одиннадцать месяцев. Стороны пролонгировали его. По окончании срока договора ответчик отказался от продления срока использования участка. Соответственно, ранее действовавший договор свое действие прекратил. Между тем ответчик продолжил пользоваться сервитутом, отказавшись от пролонгации договора и уклоняясь от оплаты. Поскольку в указанный срок он требования по оплате не исполнил, суд поддержал позицию истца.
Реклама или объект дорожного сервиса
Часто компании стремятся заключить договор об установлении сервитута для размещения конструкций, табличек, стендов и стел, передающих полезные сведения кругу лиц. Здесь важна оценка регуляторных подходов, предусмотренных действующим законодательством.
♦ В одном из дел ООО «Лукойл-Уралнефтепродукт» не смогло добиться права на установление сервитута и разместить информационное табло заправки АЗС. Общество настаивало, что стенд АЗС о видах, марках и ценах на топливо необходим для потребителей и он является объектом дорожного сервиса. Для реализации этой цели общество обратилось в Департамент дорожной инфраструктуры и транспорта с просьбой заключить соглашение об установлении сервитута для размещения табло сроком на 49 лет. Между тем, суд посчитал, что речь шла о применении законодательства в области рекламы, в частности о том, является ли указанное табло рекламной конструкцией и какие правовые особенности ее установки. Рассмотрим, на каком основании в деле отказал суд.
Общество обратилось в суд с заявлением к городским департаменту земельных отношений и градостроительства и департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта о признании недействительными решений об отказе в установлении сервитута для размещения стенда АЗС общества «Лукойл-Уралнефтепродукт». Две судебных инстанции истцу в удовлетворении требований отказали (№ А70-15176/2023).
Заявитель сообщил, что размещение табло АЗС в непосредственной близости к автомобильной дороге обеспечивает безопасность дорожного движения и информирует о приближении к автозаправке и является правовым обычаем ХС, осуществляющих розничную реализацию нефтепродуктов. Общество посчитало недоказанным вывод суда о невозможности использования ЗУ по его целевому назначению при установке табло площадью 5 кв.м,
Отказ уполномоченных органов
Департамент имущественных отношений сообщил об отсутствии у него таких полномочий. Департамент земельных отношений также отказал со ссылкой на то, что участок расположен в границах полосы отвода автомобильной дороги и размещение на нем информационного табло не соответствует положениям закона № 257-ФЗ об автомобильных дорогах и дорожной деятельности. Департамент дорожной инфраструктуры ответил, что у него отсутствуют доказательства, подтверждающих принадлежность информационного табло к объектам дорожного сервиса. Полагая, что все эти отказы нарушают интересы общества, заявитель обратился в суд.
Суд в деле указал на нормы эксплуатации рекламных конструкций, которые предусмотрены законодательством, и посчитал, что данный стенд относится к ним. При этом он подчеркнул, что запрещается установка информационных щитов и указателей, не имеющих отношения к обеспечению БДД или осуществлению дорожной деятельности.
Из этого последовал вывод, что предоставление сервитута преследует своей целью рекламное размещение, а не информацию, так как содержание стенда направлено на продвижение товара на рынке.
В постановлении Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 № 58 о применении судами ФЗ о рекламе при анализе информации на наличие признаков рекламы судом необходимо учитывать, что размещение отдельных сведений, очевидно вызывающих у потребителя ассоциацию с определенным товаром для привлечения внимания к объекту рекламирования, должно рассматриваться как реклама этого товара, поскольку в названных случаях для интереса к товару достаточно изображения сведений о товаре (в том числе товарного знака). Вопрос о наличии в информации признаков рекламы решается с учетом конкретных обстоятельств дела (пункт 15 ИП Президиума ВАС РФ от 25.12.1998 № 37).
Можно предположить возможность установления сервитута, если соблюдена процедура предоставления ЗУ для размещения рекламы, если спорный участок включен в схему размещения рекламных конструкций, проводились соответствующие торги. В деле же таких обстоятельства приведены не были.
Суд посчитал ошибочными доводы компании о том, что планируемый стенд устанавливается в целях информирования наравне с дорожным знаком «Автозаправочная станция». Это подтверждает исчерпывающий перечень знаков ПДД, который не подлежит расширительному толкованию (раздел 7 «Знаки сервиса»). При этом законодатель запрещает установку информационных щитов и указателей, не имеющих отношения к БДД или осуществлению дорожной деятельности (п. 3 ст. 25 257-ФЗ).
Был учтен также генеральный план округа на указанной части участка. В соответствии с данным планом на ЗУ предусмотрено размещение велосипедной дорожки, являющейся конструктивно отделенным от проезжей части и тротуара элементом дороги, предназначенным для велосипедистов и передвижения средств индивидуальной мобильности. Таким образом, установление сервитута для размещения конструкции фактически могло привести к невозможности использовать ЗУ в соответствии с его разрешенным использованием.
Правовая позиция, согласно которой не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник ЗУ лишается возможности использовать свой участок согласно разрешенному виду использования, отражена в пункте 8 обзора судебной практики Президиума ВС РФ 26.04.2017, подчеркнул в решении суд.
Запрет на воспрепятствование
Пожалуй, самая ключевая проблемная ситуация в отношении установления сервитута, которая предопределена самой природой данного института, состоит в запрете пользования общей территорией. Решение судов зависит от обстоятельств конкретной ситуации и правоприменительных подходов. Один участник конфликта препятствует второму участнику проходом или проездом к принадлежащим последнему на праве собственности объектам. Сторона в этом случае, как правило, обращается в суд для обязания запрета такого воспрепятствования.
♦ В одном из случаев истцы – индивидуальные предприниматели сначала подали иск об установлении сервитута для проезда и прохода к нежилым зданиям и беспрепятственному доступу к ним. Суд занял их позицию. Затем, в связи с тем, что ответчик не отреагировал и не исполнил решение суда, предприниматели повторно обратились в суд уже с требованием обязать ответчика не чинить препятствия в пользовании сервитутом и взыскать неустойку и выиграли три судебных инстанции (№ А71-2435/2021).
Шлагбаум и ограждение на входе
Ответчик сообщил, что он для улучшения ситуации установил при въезде на участок шлагбаум и ограждение. Ситуацию это никак не изменило, открытие ворот осуществлялось только по звонку, и истцы все также были ограничены в доступе к помещениям, из-за чего им невозможно было вести свою предпринимательскую деятельность.
Общество в кассационной жалобе отметило, что суд необоснованно изменил условия сервитута, так как существующий порядок предотвращает доступ на участок посторонних лиц. Он полагал, что судом неверно применены нормы действующего законодательства, так как требования истцов направлены на определение порядка пользования чужим имуществом. Кассационная инстанция же возразила, что установление и пользование сервитутом уже предусмотрено судебным решением по предыдущему делу (№ А71-17005/2019), и отклонил доводы ответчика.
Обеспечительные меры
В одном из дел истец обратился в суд за установлением сервитута и одновременно подал ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета препятствия его допуска в свои помещения.
♦ ООО «Вектор» (истец) обратилось в суд с иском к обществу «Айсберг» (ответчик) об установлении сервитута в форме ежедневного обеспечения прохода истца через принадлежащие ответчику помещения для бессрочного пользования истцом своими нежилыми помещениями (№ А33-32524/2023).
Одновременно с иском истец подал ходатайства о принятии обеспечительных мер в виде запрета препятствия ответчику и другим лицам допуска истца в принадлежащие ему помещения. Суд в удовлетворении заявленных требований и ходатайств отказал.
Не согласившись, общество обратилось в апелляционную инстанцию, которая тоже ему отказала. Суд в таких делах оценивает обоснованность применения таких мер. В конкретном деле решался вопрос о принятии обеспечительной меры по ходатайству истца. По мнению суда, в данном случае возможное наложение обеспечительных мер могло повлечь предрешение спора по существу.
По мнению судов, предметом спора являлось требование об установлении сервитута для ежедневного прохода истца через принадлежащие ответчику помещения. Истец в качестве обеспечительной меры просил запретить ответчику препятствовать его допуску в принадлежащие ему помещения.
Суд исходил из правомерности регуляторных позиций. Принятие обеспечительной меры, совпадающей с предметом иска возможно лишь по искам о запрещении ответчику совершать определенные действия, нарушающие права истца (абзац 2 п. 26 постановления Пленума ВС РФ от 01.06.2023 № 15), в то время как предметом настоящего спора являлись требования о возложении на ответчика обязанностей, существование которых им оспаривается.
Согласно доводам суда, из положений норм об установлении сервитута следует, что при удовлетворении иска сервитут устанавливается на будущее время. В рассматриваемом случае применение обеспечительных мер может необоснованно ограничить права ответчика в отношении своего имущества, создавая при этом для истца удобные условия пользования его имуществом.
Ответчику на праве собственности принадлежали нежилые помещения на 7-8 этажах здания. После того, как выяснилось, что коридоры, холлы, лестницы и иные помещения, которые ответчик считал общим имуществом, принадлежат истцу, ответчик законсервировал свои нежилые помещения до определения состава общего имущества. Принятие обеспечительных мер привело бы к непредвиденным существенным затратам на охрану этого имущества.
Суд сделал вывод, что применение мер по обеспечению иска не должно приводить к разрешению спора по существу; удовлетворение заявления о принятии такой обеспечительной меры фактически означало бы предварительное удовлетворение требования истца до разрешения спора по существу, что противоречит ст. 90 АПК РФ.
Нарушение санитарных норм на чужом участке
В случаях, когда соседи не могут договориться о пользовании сервитутом, суд в силу норм законодательства уточняет обстоятельства и устраняет правовую неопределенность в отношениях собственников соседних участков в ситуациях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества не могут быть удовлетворены иным образом. При этом цель п. 3 ст. 274 ГК РФ — создание на будущее время правовых гарантий для нормальной эксплуатации своего имущества путем права ограниченного пользования чужим земельным участком по решению суда.
В силу правовой позиции (постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11), условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками ЗУ спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, и выявленная судом объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как наделением его правом ограниченного пользования чужим участком.
♦ В приведенном ниже примере в суд обратилась предприниматель (ИП1) ко второму предпринимателю (ИП2) об установлении в ее пользу частного сервитута на спорный участок для проезда транспортных средств, прохода сотрудников истца к объекту. Истец подтвердила, что ей на праве собственности принадлежит объект (магазин), она занималась торговлей фруктами. Специфика ее деятельности и стала причиной конфликта. Истец сослалась на невозможность использования своего недвижимого имущества по назначению в отсутствие сервитута (№ А78-6774/2022).
Ответчик иск не признал, указал на нарушение санитарных норм расположением блока с отходами, на недоказанность препятствий в пользовании ЗУ и наличие альтернативных вариантов организации доступа к объектам истца.
Суд попросил экспертов ответить, есть ли альтернативный способ проезда к объекту и определить рыночную стоимость права пользования ЗУ.
Согласно пункту 107 Правил ПП РФ от 16.09.2020 № 1479 в рабочее время загрузка (выгрузка) товаров и тары должна осуществляться по путям, не связанным с эвакуационными выходами для покупателей. Главный вход в магазин со стороны дороги является основным эвакуационным выходом для покупателей. Для загрузки товара существует дополнительный вход, который технологически связан со складскими помещениями магазина и расположен с задней стороны здания. Для проезда грузовых автомашин для выгрузки товара необходим проезд по ЗУ. Кроме того, необходим проезд спецмашин для вывоза ТБО на спецплощадку, которая расположена с внутренней стороны здания магазина истца.
Иного проезда автотранспорта к недвижимому имуществу нет, проезд через участок использовался истцом в указанных целях изначально.
Действующее регулирование права ограниченного пользования чужим участком направлено на поддержание баланса между интересами собственника ЗУ и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута , и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник ЗУ был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения (определение КС РФ от 22.03.2012 № 510-О-О).
Оценив правоустанавливающие документы, градостроительные планы ЗУ, фотоматериалы, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, учитывая характер предпринимательской деятельности, связанное с торговлей фруктами, принимая во внимание особенность функционирования септика объекта, договор на прием сточных вод в систему городской канализации, акты выполненных работ, невозможность иного доступа к объекту, и в отсутствие достигнутого между предпринимателями соглашения, суд исковые требования удовлетворил.
Практика Верховного суда
В апреле 2024 года Верховный суд в отношении установления сервитута рассмотрел системообразующий спор.
♦ ИП обратился к обществу «ТехноАрск» об обязании устранить препятствия в доступе к арендованному им участку ему и его сотрудникам, а также запретить ответчику использовать спорный участок для хранения и проезда принадлежащих последнему транспортных средств. Три судебных инстанции иск удовлетворили. В высшей инстанции ответчик просил пересмотреть указанные акты. Между тем, Судебная коллегия поддержала нижестоящие суды лишь частично (№ А65-15575/2022).
Определение об отсутствии запрета проезда к участку и запрете хранения имущества на спорном участке
Предприниматель сообщил, что общество препятствовало ему владеть и пользоваться арендованным участком, разместило шлагбаум и охрану на въезде на территорию промышленного парка, на котором находятся оба участка, проезжает через его участок и незаконно хранит на нем свой автотранспорт.
Суды, установив эти обстоятельства, приняли решение в пользу предпринимателя, как в части запрета создавать препятствия в пользовании спорным участком, так и в части запрета проезда через него и хранения на нем имущества ответчика.
Но Судебная коллегия учла, что в отношении установления сервитута на арендованном предпринимателем участке и на его условиях по иску общества рассматривается дело (А65-157060/2023). Что к участку ответчика ведет одна дорога, которая проходит через спорную территорию, и у общества нет иной возможности доступа к своему участку, при этом, согласно инженерному заключению — это наиболее разумный и исторически сложившийся путь к ЗУ ответчика, и в части использования спорного участка для проезда акты нижестоящих судов отменила.
Вместе с тем, рассматривая требования об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании истцом арендованным участком и запрете ответчику хранить его автотранспорт на участке предпринимателя, Судебная коллегия подтвердила правомерность вынесенных судебных решений.
Определение о запрете менять внешний облик объекта культурного наследия
♦ Рассмотрим интересное отказное определение ВС РФ от 13 июня 2024 г. № А40-43901/2022.
Общество «Инфинити8» (истец) в иске в АСгМ к предпринимателям (ответчики) просило установить сервитут в его пользу на свое помещение в здании для свободного прохода сотрудников и клиентов компании. Три инстанции признали частный сервитут в пользу «Инфинити8». В кассационной жалобе в ВС предприниматели просили его отменить.
Заявители сообщили, что эксперты ошибочно подтвердили возможность прохода к мансарде истца только через помещения ответчиков. Даже если учесть, что экспертами предложен наиболее удобный вариант сервитута для истца (спорный коридор на втором этаже), плата[2] (вопрос платы за сервитут, ее принципов и методик не входит в анализ настоящей статьи, но, несомненно, представляет интерес и заслуживает отдельного внимания) за него должна быть существенно выше. Иными словами, по мнению заявителей, был нарушен баланс интересов сторон.
Но ВС заявителям отказал. Согласно сведениям ЕГРН здание находится в долевой собственности истца и ответчиков. Обращаясь в суд, истец указал, что у него нет иного прохода в свои помещения кроме как через помещения ответчиков. Ситуацию осложнял тот факт, что здание со спорными помещениями является памятником архитектуры. Ответчики предлагали истцу возможность оборудовать для своего прохода чердак. Но суды отклонили этот вариант, так как он был более обременительным для общества и неизбежно повлек бы выход на крышу, и не соответствовал действующим нормам СНиП.
Суды приняли во внимание, что здание, в котором установлен сервитут, представляет историко-культурную ценность, и, следовательно, в нем запрещено менять внешний облик, а прямой обязанностью обеих сторон является организация мер по его сохранению.
Определение о недоказанности причинно-следственной связи между недопуском истца на участок и заявленными убытками
♦ АО «Тихвин» (истец, заявитель) в арбитражном суде требовало ИП и общество «Всеволожский гортоп» (ответчики) о солидарном взыскании расходов по аренде офиса и земельного участка, упущенной выгоды в связи с невозможностью сдавать в аренду объекты недвижимости, расходов на перемещение собственного угля с площадок сторонних организаций (№ А56-73103/2022).
Требования были удовлетворены частично. В кассационной жалобе заявитель просил их отменить. Из обжалуемых актов следовало, что в пользу компании для проезда к объектам установлен частный бессрочный сервитут. Компания является собственником железнодорожной эстакады. Право ограниченного пользования в отношении земельных участков было зарегистрировано в ЕГРН; плата за сервитут произведена собственнику участков.
Компания обратилась в городской суд с иском к ИП и обществу об обязании не создавать ей препятствий в пользовании частями ЗУ, в отношении которых решением суда был установлен сервитут, в том числе, закрытием ворот, блокировкой проезда транспортными средствами, а также размещением препятствующих проезду оборудованием, сооружений и иных предметов. Участки были проданы ИП (ФИО1). Суд вынес решение в пользу компании.
В связи с препятствиями в пользовании спорных земельных участков компания обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с (ФИО2) убытков (дело № А56-90358/2021). Ссылаясь на то, что после смены собственника участков, новый собственник продолжал создавать препятствия, АО обратилось в арбитражный суд. Соглашаясь с истцом, суды признали факт ограничения доступа к спорной территории и вынужденной аренды им другого участка.
Но отказывая истцу во взыскании убытков в виде расходов на аренду офиса, приёмку и перевоз угля, а также упущенной выгоды из-за невозможности сдачи имущества в аренду, суды пришли к выводу о том, что истцом не доказана причинно-следственная связь между его недопуском на участок и заявленными в этой части убытками.
По мнению суда, истец не представил доказательств того, что в отсутствие чинимых ответчиками препятствий компания использовала объекты под размещение офиса; не подтвердил, что расходы, связанные с исполнением компанией транспортных услуг, обусловлены исключительно недопуском истца к спорным объектам; не представил достаточных доказательств, подтверждающих возможность получения истцом в спорный период дохода от сдачи имущества в аренду.
[1] https://arbspor.ru/articles/1927/
[2] https://zakon.ru/blog/2023/9/15/principy_razresheniya_sudebnyh_sporov_ob_ustanovlenii_servituta