Аналитика

Некоторые особенности рассмотрения дел, связанных с возведением объектов недвижимости

Дайджесты
Дата публикации:

Некоторые особенности рассмотрения дел, связанных с возведением объектов недвижимости.

(Примеры судебной практики)

 

  1. Суд в сносе строений отказал. Возведенные объекты не нарушали интересов круга лиц и не создавали угрозы безопасности.

Суть спора

  • Городская администрация обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями к ИП о признании стационарных торговых павильонов на ЗУ самовольно возведенными объектами и обязании осуществить их снос. Две первые судебные инстанции ее требования удовлетворили, но кассационная инстанция пересмотрела указанный спор. (Дело № А57-30857/2022). В 2020 г. администрация в ходе проверки установила, что объекты обладают признаками самовольного строительства: застройщик не обеспечил получение необходимой разрешительной документации и не согласовал изменения с заинтересованными службами и собственниками других смежных земельных участков; кроме того, объекты находятся в охранных зонах и в границах полосы отвода к прилегающей дороге.

Доводы кассационной инстанции

В этом деле суд обратил внимание на то, что, исходя из принципа пропорциональности снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В споре участвовало также третье лицо — ПАО «Россети Волга», согласно мнению которого, нахождение строений ответчика нарушает требования ограниченного землепользования и застройки в пределах охранных зон, что создает угрозу безопасности электросетевому хозяйству, противоречит целям охраны сетей высокого напряжения.

Собственники объектов электросетевого хозяйства должны осуществлять указанное согласование не произвольно в своем интересе, а обязаны руководствоваться необходимостью обеспечения достаточного уровня безопасности таких объектов и неопределенного круга лиц.
В рассматриваемом споре суды не исследовали вопрос о том, создает ли угрозу безопасности жизни и здоровья неопределенного круга лиц нахождение спорного объекта, возведенного ответчиком, в охранной зоне. В итоге суд в сносе строений отказал и направил дело на новое рассмотрение.

Вывод: собственники объектов электросетевого хозяйства, утверждая, что строения ответчика нарушают требования землепользования и застройки в пределах охранных зон, должны мотивировать, в чем состоит нарушение и угроза безопасности.

 

 

  1. Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим. Истец не смог доказать в деле право ответчика на признание собственности на трансформаторную подстанцию отсутствующим.

Суть спора

  • Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу «МРСК Урала» (сейчас — «Россети Урал») о признании права собственности ответчика на здание трансформаторной подстанции отсутствующим.
    Две первых судебных инстанции предпринимателю в иске отказали. Не согласившись с решениями, предприниматель обратился с жалобой в окружной арбитражный суд. (Дело № А50-21921/2022).

Спорным объектом явилась трансформаторная подстанция, относящаяся ранее к зданию школы советской постройки. При смене собственников здание школы было снесено, а подстанция осталась. На основании договора купли-продажи в 2019 г. здание подстанции было передано в долевую собственность учредителей.

На земельном участке, где ранее располагалось здание школы, собственники организовали строительство новых объектов. Для их размещения между «МРСК Урала» и собственниками смежных земельных участков были заключены соглашения о взаимодействии при строительстве кабельных линий, по условиям которых «МРСК Урала» обязалось возместить причиненный ущерб при проведении строительства (реконструкции) на земельных участках.

Обязательства, принятые обществом «МРСК Урала» по договору технологического присоединения, были выполнены в полном объеме, существующая трансформаторная подстанция демонтирована, на ее месте была установлена более современная, обеспечено технологическое присоединение объекта с заявленной мощностью, демонтированное оборудование вывезено, благоустройство после строительных работ восстановлено.

Но в 2019 г. предприниматели обратились к «МРСК Урала» с требованием о предоставлении денежной компенсации за демонтаж трансформаторной подстанции. Общество в компенсации за демонтаж им отказало, указав на то, что бывшая трансформаторная подстанция вошла в состав электрокомплекса с линиями передач и другими ТП и принадлежит обществу «МРСК Урала».

Ссылаясь на то, что действиями общества по сносу подстанции предпринимателю причинены убытки, от возмещения которых ответчик отказывается, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о признании права собственности общества «МРСК Урала» на ТП отсутствующим, а также о взыскании убытков в виде стоимости снесенного объекта недвижимости.

В обоснование своей жалобы предприниматель, ссылаясь на разъяснения п. 52 ПП высших судов от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», привел доводы о надлежащем характере избранного им способа защиты путем признания права собственности ответчика на спорный объект отсутствующим. Он также отметил, что в настоящее время данный объект снесен, в связи с чем заявленные требования носят ретроспективный характер.

Между тем суд кассационной инстанции поддержал позиции нижестоящих судов.

Суды исходили из того, что истец не доказал наличие прав на спорное имущество, которое не находится в его владении, поскольку из материалов дела следует, что оборудование и здание подстанции принадлежит обществу «МРСК Урала» на законных основаниях в составе электросетевого комплекса.

Установив, что данное имущество находится в фактическом владении ответчика, суд, руководствуясь положениями статьи 12 ГК РФ и разъяснениями пункта 52 постановления Пленумов № 10/22, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорное имущество, которым истец не владеет.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании убытков, суд руководствовался положениями статьи 15 ГК РФ, разъяснениями постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 о применении судами положений раздела I части I ГК РФ, и исходил из недоказанности совокупности условий, необходимых для взыскания с ответчика заявленных убытков.

 

Вывод: в суде предприниматель не смог доказать наличие прав на спорное имущество, а значит не имел оснований для требований в порядке пункта 52 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22. Вместе с тем вопрос о том, что на данный момент спорный объект снесен и требования имеют ретроспективный характер, остался открытым.

 

  1. Предприниматель самовольно реконструировал котельную и просил признать за ним право собственности. Администрация предъявила встречный иск и потребовала снести здание или вернуть его в первоначальный вид. Но суд принял сторону предпринимателя.

 

Суть спора

  • Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием к городской администрации о признании права собственности на самовольно реконструированный объект – помещение котельной (Дело № А04-8043/2022).

Предприниматель сообщил, что на приобретенном им в собственность по договору купли-продажи земельном участке расположена недвижимость в виде гаража-стоянки, реконструкцию которого он произвел без разрешительных документов. Из-за этого у него отсутствуют основания для внесения сведений в ЕГРН.

Он уточнил, что просит признать на нее право собственности. Пояснил, что на момент приобретения здание уже длительное время не функционировало как котельная, не обеспечивало ресурсами социальные объекты, не содержало соответствующего оборудования, поскольку объекты подключены к централизованному отоплению, что не отрицалось участниками процесса.

Администрация ответила на его заявление встречным иском, в котором просила признать реконструкцию самовольной постройкой и снести ее либо привести в первоначальное состояние. А также отметила, что земельный участок расположен частично в охранной зоне надземной сети теплоснабжения и для реконструкции требовалось письменное согласие общества «Амурские коммунальные системы» (АКС).

В заседании суд предложил АКС подготовить вопросы о расположении тепловых сетей и их безопасности для разрешения повторной экспертизы.

В результате осмотра границ и здания котельной АКС дала пояснения, что проблема препятствия доступа к тепловым сетям снята, спорный объект во внешних пределах не затрагивает их прохождение.

После устранения допущенных нарушений истец указал, что способ защиты администрации в виде сноса самовольной постройки не соотносится с указанными нарушениями, и что судом должен быть учтен баланс интересов сторон.

По смыслу ст. 222 ГК РФ, а также разъяснений п. 2 ПП ВС РФ от 12.12.2023 № 44 самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из признаков возведения:

— на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

— на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

—  без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

— с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим, и госорганы не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.

Фактическое назначение объекта капитального строительства — бокс для стоянки автомобилей.
Экспертизой было признано, что реконструируемое здание в соответствующем виде пригодно для дальнейшей эксплуатации и не создает угрозу жизни и здоровью граждан в настоящем и будущем.

При реконструкции выполнены мероприятия по охране окружающей среды:

— усилена гидроизоляция колодцев и сооружений инженерных сетей;

— предусмотрены внутренние проезды, площадки с бетонным покрытием, что является противофильтрационным экраном для защиты подземных вод от загрязнения; соблюдены границы территории, отведенной под здание.

Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что исследованный объект, при реконструкции которого были допущены незначительные отклонения от параметров строительства в части предельных минимальных отступов от границ ЗУ, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и интересов третьих лиц, что создает возможность для сохранения строения в реконструированном виде.

В этом споре наименование помещения «котельная» с назначением «нежилое» не соответствовало актуальной информации еще при приобретении истцом прав на него. В связи с чем по результатам проведенных экспертиз, судом были приняты уточнения исковых требований, в том числе в части наименования сооружения.

Судом было отмечено, что в настоящее время действующим законодательством на комплексной и системной основе не урегулированы правила присвоения наименований объектам недвижимости. Вместе с тем ст. 70 Закона № 218-ФЗ дополнена частью 18, устанавливающей порядок внесения в ЕГРН сведений о наименовании здания, сооружения или помещения и изменения таких сведений.

 

Единственным основанием для обращения администрации в суд с иском о признании строения самовольной постройкой или приведении ее в соответствие являлось отсутствие разрешения на строительство. Поэтому, учитывая проведенную экспертизу, суд решил, что нарушение процедуры оформления разрешения на реконструкцию не привело к нарушению прав и интересов третьих лиц.

Учитывая отсутствие получения разрешения на строительство в установленном порядке, единственным способом легализации строения является признание на него права собственности в судебном порядке. На этом основании, ориентируясь на ст. 222 ГК РФ, суд принял решение в пользу предпринимателя.

 

Вывод: по смыслу ст. 222 ГК РФ перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим, и госорганы не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки, отметил в своем решении суд. Учитывая отсутствие получения разрешения на строительство в установленном порядке, единственным способом легализации строения является признание на него права собственности через суд. На этом основании решение было вынесено в пользу предпринимателя.

 

Исходя из исследуемых дел, стоит указать на следующие положения:

 

  1. В данном споре № А57-30857/2022 суд указал на то, что, исходя из принципа пропорциональности снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства. Рассматривая подобные дела, суды всегда обращают внимание на крайность государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением и сносом объектов недвижимости (А63-11946/2022; А60-63398/2023; А32-18862/2016; А33-12409/2023; А47-16289/2021; 18АП-2454/2023 и др.). (Это заключение, в частности, следует из пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством Президиума ВС РФ 16.11.2022, а также из пункта 25 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).

 

  1. В деле № А50-21921/2022 суд обратил внимание на правовое положение, изложенное в пункте 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 24.04.2019. Согласно этой позиции иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ 04.07.2018, согласно которому требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, при этом такая регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

 

  1. Положение, которое учитывается при рассмотрении споров в сфере строительства и недвижимости, следует из дела № А04-8043/2022. Он состоит в том, что в настоящее время действующим законодательством на комплексной и системной основе не урегулированы правила присвоения наименований объектам недвижимости. Этот аспект подчеркивается во многих судебных решениях (№ А32-30413/2021; № А32-21873/2020; № А75-8590/2023; № А46-15841/2022; № А32-26890/2021; № А40-225156/19-127-1908 и др.). При этом суды указывают и ссылаются на статью 70 Закона № 218-ФЗ, которая дополнена частью 18 и устанавливает порядок внесения в ЕГРН сведений о наименовании здания, сооружения или помещения и их изменения. Таким образом, в условиях дальнейшего развития правового регулирования судами отмечена особенность порядка, касающегося наименований объектов недвижимости.

 

АБ BGMP