ОНС: сложности при регистрации и судебные споры. Партнер АБ BGMP Евгения Пешкова и юрист бюро Мария Печек

ОНС, как недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации одновременно с постановкой на кадастровый учет.

Если права на земельный участок, на котором расположен объект, принадлежат заявителю, регистрация происходит на основании правоустанавливающих документов, разрешения на строительство и проектной документации, содержащей описание и характеристики объекта. В противном случае потребуется предъявить доказательства права пользования участком, а также правоустанавливающие документы на земельный участок (например: договор аренды).

Регистрация права собственности на ОНС не является обязательным условием для признания его объектом недвижимости. Однако регистрация необходима для защиты прав собственника и их реализации, таких как продажа объекта или продление аренды земельного участка.

Для постановки ОНС на кадастровый учет он должен быть идентифицирован как самостоятельный объект недвижимости. Степень готовности является важной характеристикой, которая вносится в ЕГРН и выражается в процентах (ст. 7 Закона № 218-ФЗ). При этом законодательство не устанавливает минимальной степени готовности, которая бы позволяла признать объект ОНС.

Взаимосвязь зарегистрированного ОНС с земельным участком

Одновременно со сложностями регистрации ОНС возникает проблема взаимосвязи зарегистрированного ОНС с земельным участком, поскольку такой объект накладывает обременения в части возникновения преимущественных прав у собственника ОНС как в отношении права пользования земельным участком, так и права выкупа самого участка. В ряде случаев собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства.

Соответственно, в случае окончания срока действия договора аренды собственник земельного участка в лице государственного органа становится заложником ситуации, при которой ему необходимо не просто вернуть земельный участок, но и освободить его от обременений в виде прав собственности у бывшего арендатора на ОНС.

В защиту своего права на распоряжение земельным участком у публичного собственника мы выделили два самых распространенных варианта действий:

1. Признание ОНС не объектом капитального строительства

Распространённой является практика, когда государственные/муниципальные образования в целях защиты своих прав и законных интересов на распоряжение земельным участком обращаются с иском в суд о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства.

В определении ВС РФ от 22.05.2018 №308-ЭС17-21569 указано «наличие в ЕГРН записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий».

В связи с чем, при наличии цели расторгнуть договор аренды указанные требования являются логичным следствием позиции собственников ОНС об отсутствии правовых оснований для освобождения земельного участка.

В данной категории споров доказыванию подлежит, что ОНС является объектом недвижимости. При этом окончание строительства и ввод в эксплуатацию объекта в период спора подтверждает правомерность статуса ОНС.

«На момент рассмотрения спора обществом получено разрешение на ввод торгово-сервисного комплекса в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет также и возведение фундамента недвижимого объекта в полном объеме в соответствии с проектной документацией (чч. 2 и 12 ст. 48 ГрК РФ, постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»)» (п.15 Обзора судебной практики ВС РФ №2 (2022).

2. Предъявление исков в порядке ст. 239.1 ГК РФ с целью изъятия ОНС

На практике даже надлежащая регистрация объекта незавершенного строительства не равно защита от рисков изъятия. В ст. 239.1 ГК РФ предусмотрены случаи, когда объект незавершенного строительства будет изъят по причине прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности.

Рассмотрим на примере законодательства и судебной практики следующие случаи, когда объект будет изъят, несмотря на надлежащую регистрацию и наличие всей необходимой разрешительной документации.

Если собственник по окончании договора аренды реализовал свое право в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ на однократное продление договора аренды в целях завершения строительства, но объект так и не был завершен, то с большой долей вероятности такой ОНС будет изъят.

При этом степень готовности ОНС не имеет значения. Например, в рассматриваемом деле степень готовности объекта составляла 62%, при этом степень готовности была определена за пределами срока действия договора аренды. Но так как право на заключение договора аренды в целях завершения строительства уже было реализовано ответчиком, то объект был изъят (Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.11.2020 г. по делу № А81-6278/2020).

Однако в п. 3 ст. 239.1 ГК РФ указано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Что может служить подтверждением препятствия органов государственной власти к завершению строительства:

• Обращение в период действия договора аренды за получением разрешения на ввод в эксплуатацию, внесением изменений в проектную документацию, но государственным органом было отказано;
• Разрешение на строительство выдано на срок, который распространяется за пределами срока действия договора аренды, или выдано спустя существенный срок после начала срока действия договора аренды.

В рамках данного дела администрация обратилась с иском об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства. Земельный участок предоставлялся ответчику для строительства общественной бани.

В процессе рассмотрения дела на первом круге была назначена экспертиза, которая установила, что степень готовности объекта 90%. Однако суд кассационной инстанции отправил дело на новое рассмотрение, так как судами первых двух инстанций не были проверены и установлены обстоятельства, на которые ссылался ответчик в качестве обоснования п. 3 ст. 239.1 ГК РФ.

После возвращения дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции ответчик представил суду документы о том, что строительство окончено, а также подтверждение, что в период действия договора аренды обращался за получением разрешения на ввод в эксплуатацию и изменение проектной документации, но ему было отказано.

Также судом было обращено внимание на то, что разрешение на строительство было выдано сроком действия до 2024 года, в то время как срок действия договора аренды – до 2019 года, то есть ответчик правомерно осуществлял строительство и обращение в 2022 году за разрешением на ввод в эксплуатацию не является нарушением.

(Апелляционное определение Московского областного суда от 13.12.2023 г. по делу № 33-38016/2023)

Прочие основания для отказа в изъятии ОНС:

• Требование заявлено за пределами срока 6 месяцев;

Пп. 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Данное основание является самостоятельным для отказа в исковых требованиях в случае, если иск предъявлен за пределами указанного срока (решение Арбитражного суда Московской области от 15.08.2024 г. по делу № А41-28537/24).

При этом важно отметить, что шестимесячный срок в силу пп. 2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ имеет значение для решения вопроса о наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

То есть, если собственником ОНС уже было реализовано право на заключение договора аренды в целях завершения строительства, то шестимесячный срок не подлежит применению.

• Ограничения, действовавшие в период распространения коронавирусной инфекции;

В рамках рассматриваемого дела аренда земельного участка была окончена в 2018 г., ответчик однократно обратился для продления аренды в целях завершения строительства, срок аренды был продлен до 19.04.2021 г.

Ответчиком была разработана вся необходимая проектная документация, получен технический паспорт, выполнен технический план для постановки объекта на кадастровый учет, но в связи с начавшейся пандемией ответчик не смог завершить строительство.

При этом отдельно судом было установлено, что объект фактически был завершен, но невозможность ввода в эксплуатацию была связана с отказом истца предоставить земельный участок в аренду, в связи с этим в рамках отдельного спора было признано право собственности не на ОНС, а на полноценный объект недвижимости с назначением «торгово-офисное здание» (Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2024 г. по делу № А63-11944/2022).

По данному основанию необходимо отметить, что законодателем были предусмотрены меры для продления срока действия договора аренды в целях завершения строительства в связи со сложившейся ситуацией по коронавирусной инфекции. Ч. 6-8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» было закреплено право арендаторов до 01.03.2021 г. обратиться к арендодателям о продлении срока действия договора аренды.

Впрочем, даже при отсутствии направления такого уведомления, из судебной практики можно проследить тенденцию, что данное обстоятельство толкуется в пользу арендатора в части невозможности завершить строительство при наличии общей совокупности доказательств, что арендатор и до начала пандемии, и после ее окончания предпринимал все меры к завершению строительства объекта недвижимости.

Аналогичная мера была предусмотрена законодательством также в связи с началом периода санкционных ограничений. Ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» было предусмотрено аналогичное право арендатора обратиться к арендодателю до 01.03.2023 г. в целях увеличения срока действия договора аренды.

Однако данное основание не распространяется на всех арендаторов без исключения, а только на тех, чья деятельность пострадала в связи с санкционными ограничениями и на основании этого невозможно завершить строительство в установленный договором аренды срок (Определение Конституционного Суда РФ от 31.10.2023 г. № 2896–0, Определение Конституционного Суда РФ от 25.04.2024 № 1016-0).

Однако в отношении указанной меры пока формируется только судебная практика в части оспаривания отказа в продлении срока действия договора аренды (Определение ВС РФ от 28.03.2024 г. по делу № 307-ЭС23-23005). В отношении изъятия ОНС практика по данной мере еще не сформировалась, так как средний срок пролонгации договоров аренды составляет 3 года, а особый режим, связанный с недружественными действиями иностранных государств, еще не окончен.