Особенности рассмотрения судами дел о сервитутах

В нашей практике юристы не раз сталкивались с делами о сервитутах. Предлагаем вашему вниманию анализ одного из схожих случаев, в котором подчеркивается значение и выводы проведенной экспертизы.

Граждане обратились в районный суд с иском к физическому лицу об установлении сервитута. Их требования были мотивированы тем, что истцы являются собственниками частных земельных участков. На каждом из участков расположены принадлежащие им дома. Несколько лет назад проведено межевание границ земельных участков и установление сервитута на участке ответчика для прохода (проезда) истцов к единственной дороге.

Соответствующие сведения были внесены и в межевой план участка ответчика. Сведений о том, что сервитут имеет временный характер, в межевом плане не содержится. Земельный участок был передан в собственность ответчика с условием сохранения прохода и проезда к участкам истцов. Ответчик был с таким порядком землепользования согласен, наличие обременения части земельного участка в виде сервитута не оспаривал.

Однако в настоящее время сведения о зарегистрированном сервитуте в отношении части земельного участка с указанным кадастровым номером в ЕГРН отсутствуют. Ответчик заявил об отказе истцам в предоставляемом им ранее пользовании этой частью земельного участка.

Действия ответчика существенно нарушают права истцов на доступ к принадлежащим им объектам недвижимости, влекут за собой нарушение противопожарных и иных правил эксплуатации данных объектов. Проход и проезд к принадлежащим истцам земельным участкам и расположенным на них жилым домам по-прежнему возможен только через указанный земельный участок. Истцы просят установить бессрочно и безвозмездно сервитут в отношении земельного участка в границах отведенного ранее межевания для обеспечения беспрепятственного прохода, проезда транспортных средств, прокладки коммуникаций к земельным участкам. Уточнив требования, истцы просили установить плату за сервитут в год в равных долях с каждого из них.
В судебном заседании истцы просили удовлетворить исковые требования по заявленным основаниям.

Один из истцов дополнил требование и указал, что представленный вариант установления сервитута – проезд по существующей грунтовой дороге, образованной из земельных участков сторон для проезда к земельным участкам, как истцов, так и ответчика, является единственно возможным. Ответчик при покупке видела, что установлен забор, и это место для общего пользования, дорога была оборудована прежним собственником за его счет, иной возможности прохода и проезда к своим участкам у истцов нет. С предложением ответчика о возможности провести дорогу через лес и участок, не согласна, согласие на вырубку лесного фонда отсутствует. Просит установить сервитут по координатам, изложенным в заключении экспертов.

Ответчик в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, согласна с тем, что при приобретении ею земельного участка дорога была отсыпана гравием, установлена дренажная система в виде канавы, на сегодняшний день иного действующего прохода и проезда к участкам истцов нет, данным проездом пользуется и она, не согласна, чтобы другие пользовались частью ее земельного участка, считает, что есть другие варианты доступа к участкам истцов путем вырубки леса и обременения земельных участков, либо путем передачи части ее земельного участка в общее пользование за плату.

Ответчик отстаивала свою позицию, ссылаясь на наличие иной возможности установить сервитут между участками истцов, и настаивала на том, что никто не предупредил о том, что ранее был сервитут, на дату покупки земельного участка в ЕГРН сведения отсутствовали, и посчитала, что сервитут должен быть установлен через земли лесного фонда.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, Управление Росреестра, Министерство природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии, направили письменные отзывы.

Нормативная база

В силу ч.1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (ч.2).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ч.3).

Согласно ч.ч.1,4, 5 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством; может быть срочным или постоянным; его осуществление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В соответствии с ч.1 ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим кодексом.

Как рассуждал суд

В судебном заседании установлено, что истцы и ответчик являются собственниками смежных земельных участков. Согласно сведениям ЕГРН в отношении отдельного земельного участка содержатся сведения о незарегистрированных ограничениях и обременениях, в том числе: часть, обременения: сервитут, обеспечение права прохода (проезда) к земельным участкам.

Из пояснений участников дела следует, что заключить соглашение об установлении сервитута не удалось.

Ответчиком в обоснование своих возражений представлено заключение о наиболее вероятной соразмерной годовой платы за сервитут, подлежащий установлению в целях беспрепятственного прохода и проезда к соседним земельным участкам.

Также ответчиком представлено заключение по возможным вариантам обеспечения доступа к земельным участкам, согласно которому разработаны три варианта обеспечения доступа к данным земельным участкам:

1. Путем установления частного сервитута на земельных участках с местоположения границ частного сервитута.
2. Обеспечение доступом к земельным участкам посредством земель, государственная собственность на которые не разграничена.
3. Доступ к земельным участкам северо-восточнее земельного участка. Согласно выводам заключения оптимальным предложен третий вариант, который является менее обременительным для собственников участков.

Вопросы экспертизы

Судом назначена комплексная оценочная и землеустроительная экспертиза, в связи с чем специалистами поставлены следующие вопросы:

1. Определить границы фактического землепользования спорного участка.
2. Определить все возможные варианты проезда к смежным земельным участкам.
3. Произвести выбор наиболее рационального варианта сервитута с учетом следующих обстоятельств: протяженность, площадь, действий, которые необходимо произвести для организации проезда на местности.
4. Определить стоимость 1 кв. сервитута в год.
5. Возможен ли проезд и проход к земельным участкам с кадастровыми номерами непосредственно с земельных участков (земель) общего пользования без установления сервитута.
6. Если проход к земельным участкам без установления сервитута невозможен, то определить, через какие земельные участки можно обеспечить доступ к ним. Разработать все возможные варианты установления сервитута с определением схем его границ на кадастровом плане территории. Указать, какой вариант является наиболее приемлемым и наименее обременительным для собственников участков, в отношении которых будет установлен сервитут.
7. Какова годовая стоимость сервитута, необходимого для обеспечения проезда и прохода к земельным участкам.

Ответы экспертов

Границы фактического землепользования указанных участков соответствуют сведениям ЕГРН, с учетом установленных частей земельного участка, ограничивающих его в пользовании. По первому варианту доступ к земельным участкам возможен с дороги, далее по части земельного участка. Ширина существующей дороги затрудняет радиус закругления проезжей части проезда.

Следующий вариант предполагает доступ по лесному массиву западнее земельных участков. Данный проезд/проход ложится на земли лесов (лесной массив) и потребуется выкорчевывание многолетних деревьев, а также выравнивание и поднятие земельного полотна. Также существует проход вдоль оврага. Для устройства проезда потребуется укрепление его склона. И этот вариант является наиболее обременительным. При ответе на поставленные вопросы экспертами установлено, что проезд и проход к земельным участкам непосредственно с земельных участков (земель) общего пользования без установления сервитута невозможен. В судебном заседании эксперты подтвердили выводы проведения экспертизы.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.

Оценив представленные сторонами доказательства, в том числе, письменные материалы, заключение экспертов, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцами требований об установлении сервитута на земельный участок ответчика.