Аналитика

1 сентября вступил в силу ФЗ от 21.12.2021 № 430-ФЗ о внесении изменений в часть первую ГК РФ

Тренды
Дата публикации:

В ГК РФ были включены две новые главы: гл. 6.1 «Недвижимые вещи» и гл. 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». В ГК появилось определение земельного участка, зданий и сооружений, помещений в качестве самостоятельных недвижимых вещей. Здания и сооружения создают в результате строительства. Также их можно образовать путем, например, раздела здания, сооружения или единого недвижимого комплекса.

 

Какие положительные или негативные последствия для бизнеса несут новые нормы ГК?

 

Появилась норма о том, что случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения права их собственника на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник такого здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке. У него есть пять лет, чтобы к этому приступить, иначе его право прекращается, если иное не установлено законом или договором (ст. 287.3 ГК РФ). С одной стороны, эта норма защищает права собственника земельного участка и устраняет неопределенность, он не должен бесконечно ждать, пока владелец восстановит разрушенное здание, и сможет распорядится участком. С другой стороны, если по объективным причинам собственник здания не сможет приступить к его восстановлению в указанный срок, он утратит это право.

Неоднозначной также является ст. 287.4 ГК РФ. С одной стороны, она защищает интересы владельцев соседних объектов недвижимости, так как обязывает собственников помещений и машино-мест владеть, пользоваться и распоряжаться ими в соответствии с их назначением, а также не нарушать права иных собственников.

С другой стороны, требование закона об использовании и распоряжении помещениями в соответствии с их назначением создает большие проблемы, например, собственникам гаражных боксов, которые используют их как склад или мастерские. Особенно, если при этом ничьи права не нарушаются. Выходом было бы изменить право назначения помещения (по аналогии с изменением назначения земельного участка) при наличии согласия других собственников.

Тем более, что использование помещения, машино-места не по назначению, наряду с систематическим нарушением права соседей либо бесхозяйственным его содержанием, допускающим разрушение, является основанием к предупреждению собственника со стороны государственных или муниципальных органов о б устранении нарушения. А если собственник ничего не исправит, то по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 287.7 ГК). В Земельном кодексе имеется аналогичная норма об изъятии земельного участка, который используется не по назначению.

В качестве положительного можно отметить появление в ГК нормы об общем имуществе собственников помещений (ст. 287.5 ГК РФ), ранее такая норма содержалась только в ЖК РФ, а к нежилым зданиям ее применяли по аналогии.

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места.

 

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место.

 

Но есть исключение: общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, если при этом не будут нарушены охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.

 

Совершенно очевидно, что в недалеком будущем последует постановление или обзор Верховного суда с толкованием новых норм ГК, и конечно, появление актуальной судебной практики.

 

1 сентября вступил в силу ФЗ от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»

АБ BGMP