2 апреля: на заседании Комиссии при АЮР по правовому регулированию в сфере строительства и ЖКХ

Юридическая архитектура градостроительных реформ

Площадкой для заседания Комиссии по правовому регулированию строительства и созданию качественной среды для жизни при АЮР стал Центр взаимодействия и коммуникаций Главгосэкспертизы. «И это символично: на стыке технической экспертизы и правовой конструкции все чаще выстраивается повестка системных изменений в строительной отрасли», — отметил исполнительный директор Союза юристов в сфере строительства и ЖКХ Константин Лушников. По словам партнера АБ BGMP, главного редактора журнала «Строительный форсайт» Евгении Пешковой, строительная сфера, несмотря на фундаментальность, требует гибкости и умения адаптироваться к новым реалиям. Издание выступило инфоспонсором мероприятия.

Возглавил Комиссию Олег Вадимович Сперанский, директор Правового департамента Минстроя России. Открывая заседание, Олег Сперанский отметил: «Основная задача работы — не просто обозначать проблемы, а найти конкретные и работающие решения». Он предложил коллегам определить первостепенные проблемы в отрасли. В качестве одной из них подчеркнул проблему частного недостроя, и выделил необходимость ее решения, как актуальную задачу с юридической точки зрения. Встреча отразила содержательность вопросов.

Основные вызовы и точки роста

Председатель комитета ГД РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в качестве главного вызова определил необходимость системной модернизации отрасли ЖКХ. Столь масштабного проекта на территории страны пока еще не запускалось. Количество необходимых корректировок, которые необходимо внести в существующее правовое поле в системе ЖКХ, не поддается подсчету. ЖКХ работает по особенным принципам и правилам, которые не имеют ничего общего с экономикой и в буквальном смысле выталкивают в область государственного регулирования, что в настоящий момент невозможно. Это огромный блок, который на данный момент нуждается в глобальном пересмотре и реконструкции.

Также, по словам С. Пахомова, стоит отметить эффективность применения механизма КРТ, который хотелось бы развивать и далее.

«В контексте линейки нерешенных вопросов представляется проблема статуса недостроев в целом. Без участия бизнеса нам ее не решить. Многие города изуродованы такими зданиями и сооружениями, которые не имеют соответствующего юридического оформления. Такие объекты не должны мешать визуальной эстетике и современному восприятию», — уточнил Пахомов. В этой связи необходимы стимулирующие решения.

Вопрос сокращения инвестиционно-строительного цикла определен, работа в этом направлении должна была ускорить возведение важных объектов и уменьшить издержки строителей. Получилось ли ускорить? Выйти на качественное проектирование пока не удалось. Есть основания полагать, что базовые правила проектирования не позволяют сегодня это сделать. Нужно найти соответствующие подходы, что возможно в ходе весенней сессии.

Что касается цифровизации, стоит подчеркнуть, что в сфере ЖКХ она находится совершенно в зачаточном состоянии. В сфере государственного строительства также влияние современной цифровизации не ощущается. В этом тоже есть значительный пробел, добавил Сергей Пахомов.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков дополнил, что бюджетная стройка до сих пор воплощает плоды регуляторной гильотины. Если на федеральном уровне проблемы решаются путем сокращения избыточных процедур, то в регионах старания разбиваются о находчивость не только бизнеса, но и местной исполнительной власти с тем, чтобы каким-то образом иметь воздействие на производителей работ. В этом отношении необходим качественный и поступательный подход.

Антон Глушков подчеркнул важные изменения в законодательстве.

В качестве основного направления он поддержал развитие КРТ. В выигрыше должны оказаться все стороны, как субъекты публичной власти, жители РФ, а также представители бизнеса. Первая практика применения говорит о положительных результатах. Сейчас уже в 77 субъектах разработана все нормативная база по КРТ. По потенциалу жилой недвижимости МКД цифры составляют 101,6 млн кв. метров. Если в год строится примерно 40 млн кв. метров, то есть запас прочности на два с половиной года вперед для того, чтобы увеличить градостроительный потенциал.

Еще одно позитивное подтверждение изменений — применение федерального закона № 486-ФЗ. В частности, нужно отметить упрощенное ускоренное изменение генеральных планов в случае утверждения изменений о КРТ по инициативе правообладателей.

В то же время есть ряд нерешенных аспектов.

1. На сегодняшний момент при наличии минимальных параметров нет обязательных требований для установления максимальных параметров по объемам жилищной политики. Это вызывает непонимание, так как показатели по социальной, транспортной, инженерной инфраструктуре определить будет невозможно.
2. Второй аспект, требование к опыту участников рынка. Сейчас застройщиками выступают специализированные застройщики, юрлица, которые формируются в соответствии с ГрК РФ под реализацию конкретного проекта; поэтому после его завершения такое юрлицо подлежит ликвидации. Вопрос состоит в том опыте, который приобретает это юрлицо, кто является его наследником и носителем в дальнейшем. Возможно, это тоже стоит юридически предусмотреть.
3. Также стоит отметить сложности прединвестиционной стадии, как оценки целесообразности осуществления будущего строительного проекта, на фоне нынешней ключевой ставки. Должен был понятен предмет залога — а сейчас в рамках КРТ есть прямой запрет на формирование залоговой массы, что существенно тормозит развитие оборота строительного рынка.
4. Следующий спорный вопрос, который хотелось бы осветить: есть огромное количество субъектов, которые выбрали КРТ, как единственно возможную форму по освоению земельных участков. И по большому счету вся нагрузка, связанная с созданием социальной, транспортной инфраструктуры, ложится исключительно на бизнес. Оценить объем такой необходимой социальной инфраструктуры не представляется возможным. Соответственно, в тех городах, где шло масштабное жилищное строительство, эти вопросы легли на плечи застройщиков. В этом проявляется определенный перегиб со стороны органов исполнительной власти. Это тот случай, когда право превращается в обязанность. Это острый дискуссионный вопрос, затрагивающий в том числе и региональные бюджеты. Невозможно все задачи переложить исключительно на плечи бизнеса.

Вместе с тем, безусловно, инструмент КРТ должен стать социальным компромиссом, который позволит максимально сохранить, а может и увеличить объемы жилищного строительства, при этом значительно меняя в лучшую сторону качество этого жилья, и не увеличивая нагрузку на бюджеты различных уровней.

Проблема эксплуатации объектов недвижимости

Марк Геллер выделил проблему эксплуатации объектов недвижимости. Проблема, по его словам, многослойная, подразумевающая три важные составляющие — грамотную эксплуатацию и безопасность, инвестиции и ответственность. Как осуществляется надзор и как ведется эксплуатация объектов.

«Как выяснилось, существует огромное количество вопросов, которые необходимо решить путем внесения изменений в правовое поле. Во-первых, безопасность и эффективность инвестиций. Сегодня огромное количество средств вливается в создание новых объектов. Но их дальнейшая эксплуатация говорит о том, что эффективность этих инвестиций находится под ударом. Во-вторых, необходимо поднять вопрос ответственности тех, кто в дальнейшем эксплуатирует этот объект: организации, граждане, арендодатели», – отметил М. Геллер.

Он добавил, что уже выработаны рекомендации, например, пересмотр законодательства в данной сфере, чтобы понять, каким образом эксплуатируется здание, и кто допускается на этот рынок со стороны профессионального сообщества. Особенно это касается сложных объектов с массовым пребыванием людей. По словам Марка Геллера, в настоящий момент эта часть никак не регулируется. В результате никто не несет никакой ответственности.

«Неправильная эксплуатация приводит к тому, что невозможно привлечь подрядчика и вообще разобраться, виноват ли он. При проектировании отсутствует необходимый раздел с инструкциями по эксплуатации объектов. Это касается и жилой, и нежилой недвижимости», – заявил М. Геллер. Он предложил внести и обозначить эту проблему в качестве ключевой и требующей системного юридического решения.

Ключевые вопросы докладчиков

Вице-президент Группы ЭТАЛОН Игорь Кащеев сообщил, что компания активно расширяет своё присутствие в регионах, и с этим значительно возрос объём юридической работы. По его словам, сегодня особенно остро ощущается нехватка единых подходов к реализации инфраструктурных и социальных обязательств застройщиков: в разных субъектах применяются разнонаправленные практики.

«Инфраструктурный договор — логичное развитие подхода Москвы к регулированию: выкуп прав, плата за изменение ВРИ, единые требования. В регионах же практики разрозненные. Было бы разумно взять московскую модель за основу, доработать её и распространить как единый подход на федеральном уровне», — подчеркнул Кащеев.

Директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов поднял вопрос о том, как приблизить образ качественной среды к современным реалиям в условиях цифровизации. Москва, по его словам, максимально приблизилась к такой трансформации.

Вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди отметила значимость судебной практики для поддержки строительной отрасли и подчеркнула следующие точки роста.

По ее мнению, требуют тщательного анализа процедуры изъятия объектов по ИЖС; также отсутствует финансовая ответственность профессиональных участников рынка за построенные объекты после ввода в эксплуатацию. В качестве решения необходимо предусмотреть систему повышения ответственности профессионалов.

Кроме того, возможно рассмотреть новые условия для создания новых видов объектов недвижимости. Возможно предложение новых правовых моделей.

В качестве регуляторной деятельности отметила дальнейшее совершенствование ГрК РФ в части повышения земельного зонирования, а также усиления проектирования качественной среды.

По ее словам, строительная отрасль активно развивается, но еще не приобрела финальной стадии зрелого регулирования.

Руководитель Главгосэкспертизы Игорь Манылов со своей стороны предложил развивать формы строительной медиации и строительного арбитража.

Подводя итоги заседания комиссии, Сергей Пахомов отметил необходимость повышение профессионального присутствия исполнительной власти для качественного развития строительной отрасли. «КПД государственных вложений должен быть оправданным. Бизнес должен понимать, что и как нужно делать», — заключил С. Пахомов и дал точечные ответы.

♦ В отношении особого статуса апартаментов. Если есть спрос на определенный вид недвижимости, почему она не должна быть. С другой стороны, при длительном анализе пока не представляется иных решений в правовом регулировании такой недвижимости.

♦ В отношении ипотеки, как единственного инструмента, поддерживающего строительную сферу. Не может быть регулирования с одним механизмом приобретения жилья.

♦ Ключевая ставка действительно сейчас высока для строительной сферы. Вместе с тем нет особого смысла обсуждать этот вопрос на данный момент. Через год развитие строительной отрасли, возможно, примет вызовы в иных условиях.

♦ Применительно к вопросу эксплуатации объектов недвижимости решение пока возможно на уровне жизненного цикла объектов, как последовательности процессов их существования от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения.

♦ В части решения проблемы потребительского экстремизма С. Пахомов отметил, что со стороны законодателя уже принят ряд поправок. Но, по его словам, необходимо разрабатывать и принимать и другие базовые решения.

Подробнее  на страницах журнала «СТРОИТЕЛЬНЫЙ ФОРСАЙТ».