20 марта на Юридическом саммите лидеров строительной отрасли: многоаспектность сценариев
20 марта в Москве состоялся Юридический саммит лидеров строительной отрасли. Мероприятие стартовало в Аналитическом центре при Правительстве РФ.
В пленарной сессии саммита приняли участие: председатель Комитета ОПОРА РОССИИ по строительству М. Геллер; депутат Госдумы РФ, первый заместитель председателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Р. Лябихов; управляющий директор ДОМ.РФ И. Волошин; вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» А. Мороз; уполномоченный по защите прав предпринимателей в Москве Т. Минеева; президент ФНП К. Корсик; управляющий директор по взаимодействию с государственными органами ПАО «Самолет» В. Каневский, исполнительный директор Союза юристов в сфере строительства и ЖКХ К. Лушников.
В ходе официальной части программы была отмечена деятельность АБ BGMP.
Управляющему партнеру АБ BGMP Сергею Матюшенкову на торжественной церемонии вручено свидетельство о членстве бюро в Союзе юристов в сфере строительства и ЖКХ на основании решения Совета Союза.
Партнер АБ BGMP, главный редактор журнала «Строительный форсайт» Евгения Пешкова получила благодарность от Комитета ГД РФ по строительству и ЖКХ за значительный вклад в развитие юридического экспертного сообщества строительной отрасли, подписанную председателем комитета С.А. Пахомовым.
Депутат ГД РФ Роман Лябихов отметил, что комитет по строительству и ЖКХ много внимания уделяет анализу инвестиционно-строительного цикла, намечены цели по его сокращению. За счет исключения избыточных согласований инвестиционно-строительный цикл сокращен до 600 процедур и 1300 дней. «Руководством строительной отрасли поставлена задача добиться снижения этого показателя до 1000 дней», — подчеркнул Р. Лябихов.
Докладчик также добавил, что в Госдуме совместную работу ведут два экспертных совета. На этих площадках вырабатываются те проектные решения, которые затем приобретают статус законов. Такая конструктивная работа в том числе ведется совместно с представителями Минстроя (в 2024 г. был принят внушительный пакет законов (150 поправок, значимых для строительной отрасли, и 39 федеральных законов)). Отдельно депутат отметил направление, связанное с совершенствованием КРТ, а также защиту застройщиков от недобросовестных участников.
В числе положительных нововведений докладчик выделил изменения, которые вступили в силу в марте 2025 г. Это требования по минимальному качеству отделки помещений, разработанные Минстроем.
Основным горизонтом развития Р. Лябихов назвал национальный проект «Инфраструктура для жизни» (указ Президента РФ от 07.05.2024 № 309). Нацпроект предполагает комплекс системных мер, формирующих жилищную, транспортную, социальную, а также коммунальную инфраструктуры. Последняя, по мнению депутата, требует особого внимания, так как в ее качестве есть сильное отставание.
Председатель Комитета ОПОРА РОССИИ Марк Геллер добавил, что регионам нужно обратить внимание на необходимость включать ИЖД в процедуру принятия решений о КРТ. Облик городов в связи с этим должен меняться. По его словам, устаревшие кварталы центральной части городов, не являющиеся ОКН, нуждаются в обновлении. Такая возможность теперь существует через процедуры КРТ. Этот пробел можно восполнить с помощью механизма регионального нормотворчества.
Управляющий директор ДОМ.РФ Иван Волошин заострил внимание на стоимости ипотеки. Понятно, что инструменты ипотечного кредитования сохранились, сохранилась семейная ипотека, сельхоз ипотека, которая может быть применима в ИЖС. Как крупнейший аналитик, ДОМ.РФ надеется на улучшение к 2027 г. положения ключевой ставки, которая нереальна высока сегодня для ведения бизнеса в строительной отрасли. И сейчас существует серьезный отложенный спрос для приобретения жилья в качестве инвестиций.
В связи с сохранением высоких ставок застройщики могут снизить запуски новых проектов. Это может создать дефицит предложения, начиная с 2027 г. К этому времени институт прогнозирует снижение уровня ставки. Если ситуация улучшится, спрос может возобновиться, а предложения будет недостаточно. При длительности инвестиционно-строительного цикла в дальнейшем это может привести к снижению доступности жилья и росту цен. Чтобы этого не допустить, нужно принимать меры по инициации новых проектов. Со своей стороны, ДОМ.РФ уже запустил программу субсидирования проектов для застройщиков в отдельных регионах с недостаточным уровнем предложения, у которых ввод объектов в эксплуатацию запланирован на 2026 г. и позже. Такую программу институт предлагает реализовать по всей стране.
Экономическая нестабильность — главное препятствие развития отрасли
Вице-президент Нострой Антон Мороз подчеркнул, что ситуация требует прогнозирования на три-пять лет вперед. В условиях высокой ключевой ставки, колебания курса национальной валюты строительная организация сталкивается с целым рядом проблем, среди основных, — отсутствие возможности получения заемных средств для продолжения ведения строительной деятельности и падение маржинальности проектов. Цифры продаж жилья, озвученные ДОМОМ.РФ, А. Мороз назвал оптимистичными и предположил, что эти показатели будут опускаться. По некоторым регионам доходить до 30 %, что для жилищного строительства довольно опасно. В связи с завершением программ льготной ипотеки многие застройщики столкнулись со снижением спроса.
2024 год оказался пиковым по уровню ключевой ставки, и пока не видно прогнозов ЦБ на ее снижение. Соответственно, огромное количество построенных площадей оказалось невостребованным, падение спроса неизбежно влечет за собой трудности в финансировании застройщика, которые не могут получить средства для реализации текущих и запланированных проектов.
Данные аналитики говорят о том, что в 2024 г. объем ипотечных кредитов уменьшился на 36 % в соответствии с показателями 2023 г. Общая сумма выданных кредитов сократилась на 37 % и составила около 5 трлн рублей. Это уровень, близкий к 2022 г. Таким образом, спад спроса на строительном рынке, который был вызван завершением льготной ипотеки, не был компенсирован активностью со стороны рынка.
Появились трудности со строительным финансированием по сравнению с предыдущими годами, его значительное удорожание, что фактически повлекло нецелесообразность его получения. Вызывают волнение дополнительные комиссии банка, сопровождающие проектное финансирование. Единственным экономическим решением является установление специальных сниженных ставок, но они доступны лишь при регулярном пополнении счетов эскроу в достаточном объеме.
Совокупность этих факторов приводит к значительным трудностям для застройщика, особенно для субъектов малого и среднего предпринимательства. Если в городах – миллионниках наблюдается положительная динамика строительства по продаже жилья, особенно в ценовой категории за пределами экономкласса, то в малых городах ситуация становится критичной.
Меры поддержки отрасли в 2025 г. должны быть направлены, в первую очередь, на повышение спроса на жилье. Одним из действенных методов может стать предложение условий получения семейной ипотеки. Сейчас семейная ипотека предоставляется семьям, где есть ребенок до 6 лет включительно. «Нами предлагается расширение круга субъектов, претендующих на ее получение, и увеличение возрастных рамок до 14 лет включительно», — отметил спикер. Нужно проверить с юридической стороны, насколько это возможно. Также для застройщиков предлагается отсрочка по уплате налога на прибыль в 2025 г. при условии, что средства будут направлены на завершение строительства проектов. Отсрочка уплаты налога может существенно поддержать застройщика, такое решение оправданно, поскольку оно способствует уменьшению финансовых потерь и позволит завершить текущие проекты в срок.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Москве Т. Минеева привела отраслевую статистику по Москве
Татьяна Минеева уточнила, что С.С. Собянин определил, каким образом любой бизнес может донести свою позицию до власти. Это осуществляется через 45 общественных приемных, 18 рабочих групп. Т. Минеева привела следующую статистику. Строительная отрасль в Москве составляет 1 млн человек. На стройках, по данным города, работает 400-600 тыс. человек. Нехватку кадров определяют в 30-40 тыс. специалистов. В Москве реализуется 52 проекта по КРТ, общая площадь составляет 555 гектаров. На ней будет построено 12 млн кв. метров недвижимости. Это и многофункциональные, и производственные комплексы. Вложения в проекты составляют 4 трлн рублей. В итоге город получит 172 тысячи новых рабочих мест.
О чем говорит бизнес. По ее словам, предприниматели отмечают недостаток инвестиций, высокую учетную ставку ЦБ, которая не дает рентабельных результатов, значительную стоимость СМ, трудности с получением разрешительных документов и т.д.
Т. Минеева заметила, что ключевое внимание город уделяет проектам КРТ. Основные вопросы, которые сейчас в числе разработок, — это возможность участия правообладателя в реализации КРТ, сроки и механизмы получения согласия правообладателей, определение суммы компенсаций за изъятие ОН при реализации проектов КРТ, сокращение сроков реализации КРТ, возможность предоставления льготных рассрочек по расходам, ограничение использования ЗУ, проблемы установления дополнительных обязательств, вопросы доступа на ЗУ для проведения геодезических исследований и т.д. Это лишь малая часть вопросов, которые выносятся на обсуждение Градостроительного совета для проработки законодательных инициатив.
Нотариальное действие как элемент защиты гражданского оборота
Руководитель ФНП Константин Корсик подтвердил важность привлечения квалифицированных юристов для защиты прав участников рынка. Сейчас в России действует 8200 нотариусов, все объединены ФНП. Ключевая задача нотариата состоит в обеспечении стабильности гражданского оборота, предотвращении судебных споров, внесении ясности в правоотношения, как между гражданами, так и между юридическими лицами. В течение последних 10 лет компетенция нотариата в сфере недвижимости поступательно расширяется. Обращение к нотариусу стало более доступным и удобным. Целый ряд нотариальных действий может быть актуальным для участников строительной отрасли. Это оформление доверенностей, других корпоративных документов, направление документов в ФНС.
Принципиальное нововведение с сентября 2024 г. — оформление решения о смене генерального директора во всех ООО стало обязательным в нотариальной форме. Это предполагает вступивший в силу федеральный закон от 08.08.2024 № 287-ФЗ. Обязательное удостоверение решения о смене руководителя ООО позволит защитить бизнес и пресечь схемы по незаконной смене генеральных директоров.
Одним из значимых нотариальных действий становится обеспечение доказательств применительно к процессу строительства и последующей реализации построенных объектов. Такое нотариальное действие за 2024 г. проведено более 45 тыс. раз, подчеркнул К. Корсик. Полезным, по словам руководителя ФНП, было бы также проведение отдельного обсуждения совместно с Союзом юристов в сфере строительства и ЖКХ об актуальности проведения нотариальной строительно-технической экспертизы.
Также важной является возможность получения сведений из ЕГРН через нотариуса. Когда есть гипотетическая вероятность возникновения спора, а вы не знаете, кто владелец того или иного объекта недвижимости, можно обратиться с мотивированным решением к нотариусу.
Один из вопросов, который сейчас находится на рассмотрении Госдумы, — это взыскание долгов в ЖКХ. Проблема приобретает масштабный характер. Законопроект подготовлен и принят в первом чтении. Есть правительственные поправки и позиция ВС РФ. В эту сессию можно ожидать принятие этого проекта о возможности совершения исполнительной надписи нотариуса по долгам в сфере ЖКХ.
О тенденции замедления темпов жилищного строительства
По словам управляющего директора по взаимодействию с государственными органами ПАО «Самолет» Валентина Каневского, дефицит кадров и рост заработных плат в 2024 г. в строительстве составил почти 30%, рост стоимости СМ по разным группам материалов варьируется от 12 до 18 %, при этом действующий механизм жилищного финансирования делает стройку чрезвычайно зависимой от наполняемости счетов эскроу. Это свидетельствует о негативных показателях в сфере. Так, в феврале текущего года распроданность жилья составила 32 %, а его строительная готовность — 43 %. И если значение строительной готовности находится в диапазоне, сложившемся с 2020 г., то уровень продажи жилья снижается по сравнению со средним значением прошлых лет. В 2020-2022 гг. разрыв между показателями прошлых лет составлял 4-6 %, сейчас он удвоился.
К концу прошлого года процент покрытия по эскроу снизился с 85 % до 72 %. В результате такого снижения на треть выросла средневзвешенная ставка проектного финансирования, достигнув по данным ЦБ 9,5 %. На середину 2024 г. она составляла 6,9 %. Более четверти объема проектного финансирования находится в зоне ставок свыше 15 %, что является крайне существенной финансовой нагрузкой для застройщика. Эти данные отражают замедление темпов жилищного строительства. При это возможность сохранения прежних темпов в 2025 г. также ограничена. Многие застройщики столкнутся с тем, что при раскрытии счетов эскроу полученных средств будет недостаточно для погашения полученных объемов проектного финансирования. Возникнет так называемое отрицательное раскрытие эскроу.
С точки зрения продаж также не ожидается их увеличения, поскольку основным драйвером остается ипотечное кредитование, которое продолжает сохранять динамику просадки по сравнению с четвертым кварталом 2024 г. Объем ипотечного кредитования в 2025 г. может снизиться на 20 % год к году. В условиях падения выдачи ипотеки всеми девелоперами стал активнее использоваться механизм рассрочки. Однако с экономической точки зрения его влияние на строительство очень ограничено, так как этот инструмент не позволяет наполнять счета-эскроу.
С учетом сказанного можно сделать вывод, что ипотека в текущем году сохраняет принципиальное значение для поддержания стабильности жилищного строительства. Семейная ипотека не имеет альтернатив, вероятнее всего, она останется таковой на протяжении всего текущего года. А рынок ипотеки сохраняет колоссальную зависимость от льготных программ.
В трендах следующего года — надежда на снижение ключевой ставки. Если это случится, произойдет раскрытие депозитов, они станут менее привлекательными, часть средств перетечет в недвижимость. В 2026 г. наступит срок оплаты внесения основной суммы по рассрочкам, которые были выданы в прошлом году на один-два года. Этот факт также может простимулировать динамику по ипотеке.
По мнению В. Каневского, 2025 год — наиболее рисковый на рынке жилищного строительства. В 2026 г. застройщики выйдут на траекторию постепенного восстановления при условии соответствующей денежно-кредитной политики со стороны ЦБ.
По мерам поддержки в условиях бюджетных ограничений на первый план выходят:
— обеспечение доступности ипотеки за счет смягчения регуляторных требований; с 1 января вступил в силу ипотечный стандарт. Принципиально сохранить возможность субсидирования ипотеки. В этом отношении возможно достигнуть компромисс с ЦБ в виде установления предельного размера субсидирования ипотеки;
— поддержка отсрочки по уплате налога на прибыль в 2025 г.;
— продление действующего моратория на штрафные санкции на весь текущий год. В конце прошлого года он был принят на шесть месяцев, но у Правительства есть полномочия его введения на весь 2025 г.
В заключении пленарной сессии председатель Комитета ОПОРА РОССИИ по строительству Марк Геллер отметил ряд нерешенных вопросов, связанных с самовольными постройками, а также длительной эксплуатации ОН и их последующего демонтажа. Эти проблемы нуждаются в решении посредством их правового регулирования.