ПМЮФ: градостроительные конфликты: где искать баланс интересов?

Градостроительные конфликты: где искать баланс интересов?

На Петербургском международном юридическом форуме прошла масштабная сессия, посвящённая актуальным вопросам регулирования строительства и содержания недвижимости. Эксперты, представители власти и бизнеса обсудили, где проходят границы прав участников отрасли и как избежать конфликта интересов в столь многослойной сфере.

Градостроительство под давлением

Модератором дискуссии выступил член президиума «ОПОРА РОССИИ» Марк Геллер. Он подчеркнул: градостроительная отрасль — ключевой драйвер экономики, и её торможение недопустимо. Для этого необходимо юридически точно выстроить правила игры между девелоперами, собственниками, управляющими компаниями, инвесторами и государством.

На сессии выступили представители Минстроя, Государственной думы, ДГИ г. Москвы, Общественной палаты РФ, Центра медиации при РСПП, а также ведущих юридических компаний.

Комплексное развитие территорий: плюсы, минусы и конфликтные зоны

Особое внимание было уделено направлению комплексного развития территорий (КРТ), которое вызывает жаркие споры. По словам депутата Госдумы Александра Якубовского, изменения в ГрК, вступившие в силу 1 марта 2025 года, направлены на упрощение процедур и сокращение сроков. Однако и сейчас отсутствует единообразие критериев для включения территорий в КРТ, что создаёт поле для конфликтов.

Отдельным вопросом стало участие владельцев индивидуального жилья в проектах КРТ. Ключевая проблема — отсутствие механизмов компенсации, справедливой оценки и сохранения привычного образа жизни. Ситуацию осложняют и неурегулированные отношения с муниципалитетами, которым часто не хватает ресурсов и полномочий.

Граждане, бизнес и суды: треугольник напряжения

А. Якубовский выделил целый ряд нерешенных задач в зоне КРТ. Среди них наибольшую конфликтность вызывает механизм изъятия ОН и предоставления компенсации. На бумаге это рыночная стоимость, альтернатива в виде жилья, но на практике  —  это отсутствие четкой дефиниции равнозначного жилья, индивидуальных улучшений, которые были сделаны, гарантии сохранения места проживания.

Вопросы участия граждан в градостроительных проектах звучали особенно остро. Публичные слушания зачастую имеют формальный характер. Инвесторы жалуются на непредсказуемость условий и отсутствие стандартных договоров. Судебные споры по КРТ растут, но единой практики пока нет. А. Якубовский предложил обратиться в ВС РФ с инициативой об обобщении судебной практики.

М. Геллер также предложил создать федеральный центр компетенций, который поможет регионам справляться с правовыми сложностями при реализации КРТ. Якубовский инициативу поддержал, отметив, что без системной поддержки развитие на местах идёт тяжело.

Конфликты — не исключение, а данность

Полина Шевчук из Центра медиации при РСПП определила, что конфликты в КРТ — это системная данность. «Жильё — базовая потребность. А значит, любые перемены вызывают тревогу. Особенно, если человек не знает, куда и в каких условиях его переселят», — подчеркнула она.

Она выделила несколько типов конфликтов: между органами власти и жителями, между соседями, между застройщиком и собственниками. П. Шевчук отметила, что не все решения допустимы путем правового регулирования и привела показательные примеры отдельных городов. Так, в Волгограде жителей переселили из аварийных домов за многие километры от своего места жительства. Юридических нарушений при этом не обнаружено. Но логистические и социальные связи, а также историческая память для граждан была потеряна. Второй пример — для жителей ИЖД спроектировали дом без балконов и лоджий. Для людей, которые всегда имели дополнительное помещение для хранения своего имущества, переселиться в дом без учета их потребностей оказалось невозможным. Одним из действенных решений в таких острых ситуациях могла бы стать реализация медиативных возможностей.

Среди предложений — создание рабочей группы при Минстрое и внедрение медиативных оговорок в договоры.

Коттеджные поселки и правовой вакуум

Проблема регулирования общей собственности в коттеджных поселках по-прежнему нерешённая. Директор правового департамента Минстроя Олег Сперанский напомнил о решении Конституционного суда № 55-П, которое указало на отсутствие правового регулирования в этой области. Непонятно, что считать поселком, какие объекты — общим имуществом, и может ли это имущество принадлежать третьему лицу.

Проблема заключается в том, что эта территория, определенная в соответствии с законом, в соответствии с законом не определена. На самом деле решение на законодательном уровне этой проблемы есть. Но есть подозрение, что баланса интересов при ее анализе можно не найти, а конфликта не предотвратить.

Конституционный суд указал на проблему, которая требует решения, подчеркнул О. Сперанский.

Судебная защита: «борьба с гражданами»?

Владислав Гриб из Общественной палаты выразил обеспокоенность ростом судебных пошлин, из-за которых физическим лицам всё сложнее отстаивать свои права. Он также нашел примеры П. Шевчук по отношению к гражданам неправомерными, призвал не превращать диалог с гражданами в административное противостояние и поддержал идею создания рабочей группы по защите прав жителей.

Земельные отношения: Москва против регионов

Замруководителя ДГИ Москвы Анжела Гдлян рассказала о порядке предоставления земельных участков в городе. Среди популярных инструментов — торги, смена назначения ЗУ, масштабные инвестиционные проекты. Также спикер подробно изложила, какие требования в судебных имущественных спорах предъявляются со стороны уполномоченного органа. «Борьба с нарушениями способствует созданию качественной среды для инвесторов и дальнейшего развития строительства», — подытожила А. Гдлян.

Градостроительство как общее дело

В центре всей дискуссии — идея необходимости баланса. Между правами и обязанностями. Между интересами города и правами собственников. По словам партнера ЮК «Пепеляев Групп» Алексея Коневского, это задача не только юридическая, но и этическая.

Он подчеркнул, что из области взгляда законодателя сегодня полностью ускользают такие собственники, как представители бизнеса. Например, собственник промышленного предприятия в зоне Большого Сити. Правительство Москвы принимает решение о том, что у него есть планы на эту территорию.

С точки зрения Правительства города с момента принятия КРТ он становится недобросовестным собственником. И, соответственно, подвержен изъятию ОН. При этом вина собственника состоит лишь в том, что он владелец объекта недвижимости, который стал неактуален. Сможет ли при этом собственник сохранить бизнес? Хорошо ли для экономики страны исчезновение бизнеса? По мнению А. Коневского, для справедливого соблюдения баланса должны учитываться не только публичные интересы, но и интересы предпринимателей потому что, в конечном итоге, интересы российского бизнеса — это содержание российской экономики.

📚По словам главного редактора журнала «Строительный форсайт» Евгении Пешковой, сессия стала юридическим штабом для объединения задач градостроительной повестки. Выход в поиске правовой ясности, чётких границ полномочий и работающих переговорных механизмов. Так градостроительство сможет остаться источником развития, а не зоной социального напряжения.