Росреестр разъясняет: о новом порядке сделок с земельными участками с 1 марта 2025 г.

С 1 марта 2025 г. вступает в силу ФЗ от 26.12.2024 № 487-ФЗ. Эксперты Росреестра разъяснили одну из принципиальных новелл закона об изменении порядка регистрации сделок с земельными участками.

В чём состоят изменения

Изменения внесены в ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении ЗУ, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.

С 1.03.2025 г. регистрационные действия в отношении ЗУ не смогут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или ОНС, расположенные на ЗУ без учтённых границ.

Применение новых положений не зависит от категории ЗУ и от вида его РИ.

Почему важно установить границы ЗУ?

При отсутствии в ЕГРН сведений о границах ЗУ невозможно однозначно определить, где этот участок в действительности находится и какова его площадь. Соответственно, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта.

Также бывают случаи, когда продавец показывает покупателю чужой участок или объясняет, что в ЗУ входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.

Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных участков. К примеру,  собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгий спор с соседями,  который может продолжиться в суде. А разбирательства по вопросам установления границ участков — одни из самых сложных и длительных.

Кроме того, встречаются ситуации, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом ЗУ или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.

Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности государственные органы или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться. Это создаёт прямую угрозу правам граждан и ЮЛ.

Такая мера, по мнению регулятора, призвана обеспечить гарантии прав новых обладателей земельных участков, защитить их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.

Как проверить, внесены ли в ЕГРН границы ЗУ?

Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах ЗУ достаточно просто. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту Росреестра, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок.

Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и бумажном виде. Также можно воспользоваться сервисами госуслуг или МФЦ.

На каком этапе сделки возможно приостановление?

Документы для регистрации принимаются в установленном порядке. Но если в ЕГРН отсутствуют сведения о границах ЗУ, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, регистрационные действия будут приостановлены.

Как внести в ЕГРН границы ЗУ?

Внесение в ЕГРН сведений о границах участка происходит по заявлению об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист проводит необходимые замеры и расчеты. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если нет, следует заранее обозначить углы участка. Следующий этап — ознакомление с результатами замеров. Далее — процесс согласования границ с владельцами смежных участков.

В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, который содержит сведения о точках границы участка. При этом он не сможет установить границы ЗУ так, как желает собственник. Для работ требуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и такой площади.

Специалисты Росреестра отмечают, что при уточнении границ участка требуется выполнение мероприятий по согласованию уточненного местоположения границ. Сроки этих мероприятий зависят от конкретной ситуации и не могут быть определены или указаны заранее.

Уточнение границ исправит возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.

Действия правообладателей ЗУ, направленные на внесение в ЕГРН сведений о границах ЗУ, урегулированы законом о кадастровой деятельности и законом о регистрации недвижимости и не являются новеллами законодательства.

Подробнее по ссылке здесь.