«РБК- недвижимость»: три риска при покупке доли в квартире. Комментирует партнер АБ BGMP, руководитель практики «Строительство и недвижимость», адвокат Евгения Пешкова
Издание «РБК- недвижимость» искало ответы на актуальный для большинства граждан вопрос о минимизации рисков при покупке доли в квартире. В анализе проблематики активное участие приняла партнер АБ BGMP, адвокат Евгения Пешкова.
Так, Евгения, в частности, отметила, что сделка с долей может быть признана недействительной, если, несмотря на требование закона, ее заключали без участия нотариуса, продавец является недееспособным или не получил нотариально заверенное согласие на продажу свой доли от второго супруга (это требование ст. 35 СК РФ), а также если на само отчуждаемое имущество наложен арест или иные обременения.
Исходя из значимости темы, для точного понимания последствий покупки долей в квартире приведем рассуждение издания более детально.
Долю, как правило, покупают те, кто целую квартиру позволить себе не могут, но собственное жилье по разным причинам им все же нужно. Сделки с долями более опасны, чем с целыми квартирами, и несут в себе повышенные риски. Однако их можно снизить. Издание «РБК-недвижимость» исследовало возможные риски.
Принимая решение о покупке доли в квартире, оказываешься в поле повышенной вероятности конфликта, утверждают эксперты. Сделки с долями в обязательном порядке оформляются лишь через нотариуса, а некоторые нюансы перехода права должны проверить в Росрееестре.
Однако риски все равно остаются. Как покупателю долей недвижимости эти угрозы минимизировать.
Что такое доля в квартире
Доля — это не комната в квартире и даже не определенные квадратные метры. Это абстрактная доля в праве, выраженная в виде дроби (например, 1/3, 1/4 и т. д.). Такое имущество регламентирует ст. 244 ГК РФ. Владелец доли несет обязанности за нее, оплачивает коммунальные услуги и налоги на квартиру, но также вправе распоряжаться долей по своему усмотрению — может дарить, продавать и пр.
Почему сделки с долями относятся к рискованным.
«Сам факт продажи доли обычно свидетельствует о конфликтной ситуации. Скорее всего, это конфликт между наследниками (бывшие жены, новые жены, дети от предыдущих браков и т. п.), которые между собой что-то не поделили и один из участников конфликта выставил свою долю на продажу», — рассказывает старший юрисконсульт отделения «Измайловский» агентства недвижимости «Миэль».
В уже существующий конфликт будет вовлечен и потенциальный сторонний покупатель доли. Чтобы их минимизировать, надо заранее ознакомиться с нюансами сделок с долями.
1. Доля не оформлена как доля.
Чтобы купить долю в квартире, недостаточно убедиться, что ведешь переговоры с одним из совладельцев жилья. Такая квартира может фигурировать в ЕГРН как единый объект права, принадлежащий нескольким владельцам как совместная собственность. Продать (а также купить) лишь часть такой квартиры нельзя. В выписке из ЕГРН должна сразу фигурировать именно доля, причем принадлежащая конкретному лицу. Если это не так, нотариус откажет в оформлении сделки.
В этом случае нужно запросить у продавца выписку из ЕГРН и убедиться, что в ней значится именно доля (обычно она указывается как дробь).
2. Не получен отказ от содольщиков.
«Когда объектом выступает доля в праве собственности, действует ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки». В соответствии с ней покупатель попадает в зависимость от остальных содольщиков, так как в случае отчуждения третьему лицу в первую очередь необходимо предложить купить свою долю сособственникам», — отмечает юрисконсульт компании «Миэль».
В идеальном случае отказ сособствеников от предложения купить долю оформляется в письменном виде. Но доказательством отказа может быть и другой вариант. Им может считаться уведомление о получении сособственниками заказного письма с предложением выкупить долю. Если в течение 30 дней с момента, указанного в этом уведомлении, совладелец квартиры не заявит о своем желании выкупить долю, считается, что от покупки он отказался, поясняет эксперт.
Если продавец о получении отказа от владельцев других долей не позаботится заранее, это сделает сам нотариус, когда стороны обратятся к нему за оформлением сделки. В такой ситуации в лучшем случае совершение сделки будет отложено на те же 30 дней, а в худшем (если сособственники решат выкупить долю сами) продажа стороннему покупателю окажется невозможна в принципе.
Как минимизировать риск. Убедиться, что отказ на покупку от владельцев других долей получен в письменном виде либо есть уведомление о доставке им предложения о покупке не менее месяца назад.
3. Слишком маленькая доля.
В 2022 году в ст. 30 ЖК РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми введены ограничения на сделки с долями площадью меньше 6 кв. м. Поэтому лучше заранее убедиться, что приобретаемая доля больше 6 кв. м.
Даже если сделка с долей будет нотариально оформлена и зарегистрирована Росреестром, впоследствии ее могут признать недействительной. Инициировать ее расторжение могут и содольщики, и госструктуры, и родственники продавца.
Например, если после отправки сособственникам предложения о покупке доли нотариус в течение 30 дней не получит ответа или уведомления о доставке, он все равно выдаст свидетельство, в котором будет указано, что уведомление отправлено было. На основании этого документа сделка и будет оформлена. «Но тут возникают риски, что сособственник потом решит оспорить сделку по причине выхода на нее без его отказа. Далее содольщики начинают выяснять отношения в суде.
Сделка с долей может быть признана недействительной, если, несмотря на требование закона, ее заключали без участия нотариуса, продавец является недееспособным или не получил нотариально заверенное согласие на продажу свой доли от второго супруга (это требование ст. 35 СК РФ), а также если на само отчуждаемое имущество наложен арест или иные обременения, поясняет партнер адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова.
Проверить, что сособственникам той же квартиры не просто предлагалось выкупить долю, а что сумма для выкупа им предлагалась не большая, чем фигурирует в договоре купли-продажи со сторонним покупателем. Не просто убедиться, что приобретаемая доля больше 6 кв. м, но и предусмотреть ее размер в договоре купли-продажи. Проверить, что на отчуждаемое имущество не наложены обременения, а сам продавец является дееспособным и получил согласие на продажу от второго супруга (если тот имеется).
Риск невозможности достичь ту цель, для которой покупается доля
- Проживание.
Если доля в жилом помещении покупается, чтобы использовать ее для проживания, стоит заранее выяснить, возможно ли это в принципе.
В двух случаях проблем не будет. Первый — если доля выделена в натуре и является не просто абстрактной долей, а конкретной комнатой в квартире. Второй — если доля представляет собой псевдостудию, в которую она превратилась в результате хитрой перепланировки. «Сейчас это модная тема, когда большие квартиры переделывают под студии с собственным санузлом, кухней и продают как отдельные квартиры. Такие студии продают уже намного дороже, чем стоила бы соответствующая доля, но юридически она так долей и остается», — объясняет юрист компании «Миэль». Однако фактически проживать в ней можно.
Во всех остальных ситуациях возможность проживания зависит от размера доли и договоренности с соседями. «Если доля в квартире незначительная или ее выдел в натуре невозможен, вы не сможете пользоваться ею. Например, у вас доля в однокомнатной квартире, где уже проживает собственник (или, тем более, он и его семья), то есть нет возможности изолированного проживания. Вселиться в такую квартиру не получится», — уточняет эксперт компании «Инком». Кроме того, препятствия в пользовании долей могут создавать соседи вплоть до отказа в доступе в квартиру. Это незаконно, однако такова практика, дополняет Евгения Пешкова.
Как минимизировать риск. Если доля не выделена в натуре, стоит внимательно изучить особенности квартиры и понять, пропорциональна ли она хотя бы одной из комнат в квартире. Если нет, нужно изучить особенности жилья (технический паспорт квартиры, поэтажный план, экспликацию), чтобы понять, есть ли возможность перепланировать жилье под соответствующие размеры. Однако даже если это технически возможно, такие действия делаются лишь с согласия собственников других долей. Поэтому стоит заранее пообщаться не только с продавцом, но и с соседями и выяснить, что они думают о возможности проживания нового владельца.
2. Регистрация в доле.
Целью покупки большинства долей является постоянная регистрация по месту жительства. По закону такая возможность у приобретателя доли имеется. Также он сможет зарегистрировать детей, если те не старше 14 лет. С остальными сложнее. «Для прописки родственника, супруга или ребенка старше 14 лет потребуется согласие собственников квартиры», — утверждает эксперт компании «Инком». Но дадут ли они такое согласие — еще вопрос.
Как минимизировать риск. Заранее оговорить все нюансы с соседями.
3. Экономия на покупке и извлечение прибыли.
Стоимость доли всегда ниже той же части в стоимости всей квартиры. Например, если квартира стоит 9 млн руб. и продается одна треть, это не означает, что ее цена 3 млн руб. Как правило, стоимость доли на 20% ниже, то есть примерно 2,4 млн руб..
Отсюда возникает ощущение, что, купив сначала одну долю, а потом выкупив доли остальных владельцев, можно получить в собственность всю квартиру намного дешевле рынка. А потом пользоваться всей квартирой без соседей либо продать по полной рыночной стоимости и заработать. Но на практике так получается редко. Скорее, произойдет обратное. Владельцы других долей, видя желание соседа выкупить их части жилья, запросят больше. В результате вся квартира, выкупленная по долям, окажется дороже, а не дешевле исходно единой квартиры.
Как минимизировать риск. Если у покупателя отсутствует опыт подобных сделок и он не является гениальным переговорщиком, то решения нет, отмечает издание «РБК-недвижимость».
Ссылка на подробную версию статьи здесь.