Судебная практика: возведение объектов капстроительства на землях с/х угодий. Евгения Пешкова и Мария Печек

В алерте, опубликованном на нашем сайте, исследуются виды земель сельскохозяйственного назначения и особенности их правового регулирования. Отдельное внимание уделяется анализу земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Для сельскохозяйственных угодий не устанавливаются градостроительные регламенты, следовательно, осуществляется особый контроль за застройкой таких земель, в связи с чем требуется тщательное внимание к строительству, а также к целям использования объектов капитального строения.

Почему этот вопрос требует изучения? Собственники земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, на практике нередко оказываются в ситуации, когда они не понимают, каким образом могут эксплуатировать эти земли и могут ли что-либо на них возводить даже при условии использования земель по назначению. При этом даже при возведении капитальных строений, соответствующих целевому использованию земельного участка, у собственника остаются опасения в отношении рисков признания таких объектов самовольным строительством, в связи с чем нередки случаи обращения за разъяснениями в отношении возможностей использования земель сельскохозяйственных угодий.

Формирование практики

Безусловно, обширная практика по данному вопросу еще не сформировалась, однако есть точечные решения судов, заслуживающие отдельного внимания, которыми были разрешены не глобальные проблемы в пределах субъектов, но проблемы отдельных собственников. Так, например, в деле о признании здания самовольной постройкой суд удовлетворил иск, однако впоследствии в вышестоящих инстанциях решение было пересмотрено в связи со вступлением в силу закона № 299-ФЗ (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.01.2023 г. по делу № 88-196/23).

Также в другом рассматриваемом деле был подан иск для признания самовольной постройкой жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения. В этом деле суд кассационной инстанции поддержал доводы апелляционного суда об удовлетворении встречного иска о признании права собственности на жилой дом, ссылаясь на то, что положения закона не содержат запрета как возведение жилого дома для использования в качестве имущества КФХ на земельном участке сельскохозяйственного назначения так и на государственную регистрацию права на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для осуществления КФХ своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст.1 ГрК РФ, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-26881/22 от 06.12.2022 г.).

Важно отметить, что позиция государства в отношении использования земельных участков КФХ по вопросу строительства не новая, и КФХ относительно беспроблемно использовало возможность строительства сопутствующих с/х деятельности строений на землях такого назначения. Например, судом еще в 2020 году в рамках рассматриваемого дела было отмечено, что строительство на землях сельхозназначения разрешается для: домов для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности; коттеджей; дачного или садового домика, хозяйственных построек; ангаров, погребов, складов для производства и хранения собственной продукции; фермерского хозяйства (фермы); обустроенных водоемов для разведения рыб. Строительство на спорном земельном участке здания гаража с мастерской, здания склада для хранения зерна № 1 и здания склада для хранения зерна № 2 не запрещено. В связи с этим суд признал неправомерность отказа администрации в получении разрешений на ввод указанных построек. (Решение Арбитражного суда Амурской области от 22.04.2021 г. по делу № А04-5577/2020).

О том, что со стороны государства осуществляется тщательный контроль использования земель с/х назначения, свидетельствует следующий кейс из судебной практики. В рассматриваемом деле администрация обратилась в суд с иском к ИП об обязании использовать участок по целевому назначению. Земельный участок обладал следующими характеристиками: категория земель — «земли с/х назначения», вид разрешенного использования — «связь». Индивидуальным предпринимателем был возведен и зарегистрирован объект капитального строительства с назначением «коровник». Однако, при фактическом обследовании ЗУ было выявлено, что объект используется как вольер для бездомных собак, а также на территории участка складируются бревна. И, несмотря на то, что суд отказал в исковых требованиях, он отметил наличие неправомерных действий со стороны ИП, которые образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (Решение Арбитражного суда Московской области от 02.08.2024 г. по делу № А41-61272/23 ).

Необходимо отметить также в рамках анализа судебной практики, что если земельный участок с ВРИ «для сельскохозяйственного производства» находится на праве аренды, то трехлетний срок неиспользования в соответствии с целевым назначением как основание для расторжения договора аренды отсчитывается судами не только по тому, как арендатор начал строить и осваивать участок, но и по тому, как арендатор следил за плодородием почвы и защитой от эрозии путем проведения мелиоративных мероприятий. Особенно этот вопрос становится актуальным, если использование земельного участка, например, который относится к категории «земли сельскохозяйственных угодий», в принципе не подразумевает строительство каких-либо капитальных или некапитальных объектов (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.07.2024 г. по делу № А33-26840/22).

Эта позиция также подтверждается и в других регионах, например, в рассматриваемом деле ситуация происходила в Саратовской области, где администрация обратилась с иском к ИП о расторжении договора аренды земельного участка. Расторжение договора было связано с тем, что в аренде находился ЗУ с целевым назначением «для ведения личного подсобного хозяйства», однако в результате осмотра земельный участок не огорожен, доступ на участок неограничен, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой. В обосновании суд указал, что «договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует ЗУ не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель с/х назначения или причинению вреда окружающей среде». Кроме того, суд отметил в рамках данного дела, что доказательства освоения ЗУ не могут свидетельствовать о надлежащем использовании, так как ответчик начал предпринимать действия по освоению после подачи искового заявления, в связи с чем можно сделать вывод о необходимости своевременных действий по освоению земельных участков (Решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.07.2024 г. по делу № А57-9447/2024).

Таким образом, при анализе вопроса в части капитальных строений на землях с/х угодий можно выделить следующие ключевые тезисы и выводы.

Выводы:

• Для земель с/х угодий отсутствуют градостроительные регламенты, в связи с чем виды разрешенного использования и классификаторы допустимых целевых использований капитальных строений определяются в каждом конкретном случае органами местной власти.

• На землях с/х угодий допустимо возведение капитальных строений в целях сбора и хранения сельскохозяйственной продукции. При этом капитальные строения, цель использования которых первичная переработка, могут возводиться на землях сельскохозяйственного производства, однако розничная реализация продуктов переработки недопустима на любых землях сельскохозяйственного назначения.

• Строительство жилых домов допустимо для крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ), однако к таким домам применяются жесткие стандарты в части параметров, установленных законом. Данная мера была создана для содействия зарегистрированным КФХ, однако является противодействующим фактором, ограничивающим необоснованную и чрезмерную застройку земель сельскохозяйственного назначения.

Полную версию материала смотрите в статье, опубликованной в газете «ЭЖ-Юрист» № 31.